Unter Beschluss - Der VDIV NRW Podcast
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Unter Beschluss - Der VDIV NRW Podcast
Sonnige Aussichten für ihr Dach - Ob Sie wollen oder nicht
Die Energiewende macht auch vor Wohnungseigentümergemeinschaften nicht Halt. Richter Wolfgang Dötsch vom OLG Köln gibt im Gespräch mit Michael de Iaco, Vorstandsvorsitzender des VDV NRW, wertvolle Einblicke in die neuen Vorschriften zur Solarpflicht in Nordrhein-Westfalen.
Eine entscheidende Neuerung betrifft alle Eigentümer und Verwalter: Ab dem 1. Januar 2026 müssen bei einer vollständigen Dacherneuerung zwingend Photovoltaik- oder Solarthermieanlagen installiert werden. Diese in §42a der Landesbauordnung NRW und der SanVO NRW verankerte Pflicht stellt Verwalter vor rechtliche und praktische Herausforderungen. Besonders die Frage der Kostenverteilung zwischen einer notwendigen Erhaltungsmaßnahme (Dacherneuerung) und der nun verpflichtenden Modernisierung (Solaranlage) wird detailliert beleuchtet.
Auch für neu errichtete Parkplätze mit mehr als 35 Stellplätzen bei Nicht-Wohngebäuden gelten künftig Solaranlagenpflichten, während unterirdische Stellplätze ausgenommen sind. Wolfgang Dötsch erklärt anschaulich, welche Gebäude betroffen sind und welche Ausnahmen es gibt.
Trotz anfänglicher Skepsis betonen die Gesprächspartner die wirtschaftlichen Chancen: großzügige Fördermittel und langfristige Einsparungen können die Investitionen attraktiv machen. Der Podcast liefert praktische Handlungsempfehlungen für Verwalter: frühzeitige Information der Eigentümer, rechtzeitige Planung und die Berücksichtigung der neuen Pflichten bereits in aktuellen Sanierungsbeschlüssen.
Entdecken Sie, wie Sie als Verwalter rechtssicher durch diese Veränderungen navigieren und welche Synergien sich zwischen Dachdeckern und Solaranlagenbauern ergeben. Erfahren Sie auch, welche weiteren gesetzlichen Änderungen im Bereich Elektromobilität auf WEGs zukommen werden.
Herzlich willkommen. Mein Name ist Michael Diaco, vorstandsvorsitzender des VDV NRW, aber in erster Linie Wohnungseigentumsverwalter. Mein heutiger Gast und mein heutiger gern gesehener Gast muss ich sagen, weil er uns ja schon öfter begleitet Herr Wolfgang Dötsch, richter am OLG Köln, co-autor des WG-Kommentars Bermann, langjährige Verbindung zum VDV NRW, danke dafür. Und Liebhaber, ich habe heute gelernt. Danke dafür. Und Liebhaber, ich habe heute gelernt. Liebhaber von Legosteine und die Playmobil, die kamen jetzt hinzu.
Speaker 2:Ja, genau so ist das. Ich spiele immer schon gerne Lego.
Speaker 1:Hallo zusammen. Wir haben heute das Thema hast du dir ausgesucht Solarpflicht. Da gibt es gesetzliche Regelungen. Hat sich ja jetzt ab 01.01.2025 auch für uns Verwalter was verändert? Da geht es um Solarpflicht bei Neubauten, solarpflicht, aber auch bei Bestandsgebä. Was müssen wir da tun? Haben wir was zu tun? Müssen wir nichts tun? Du hast mir geraten, ich soll mir die Paragraphen der Bauordnung 42a und 48 durchlesen. Das habe ich gemacht. Ich würde jetzt sagen, hat mir eine große Freude gemacht. Es war aber nicht so. Also deshalb bitte ich dich, kläre uns auf mit verständlichen Worten, so dass wir Verwalter es verstehen.
Speaker 2:Ja, ich habe das Thema ausgesucht, weil man es einfach mal gehört haben sollte. Deutschland redet viel in den Koalitionsverhandlungen über Fusionskraftwerke, und dabei wäre die Welt so einfach, wenn wir einfach statt Kernfusionen auf Fernfusionen setzen würden. Die Fernfusionskraftwerke könnten uns helfen, in all diesen schwierigen Zeiten das Land autarker zu machen. Es geht um Solarpflicht blödes Wort, weil dann denkt man gleich wieder, die Grünen sind alles schuld, was in dem Fall vielleicht sogar stimmt. Aber das ist keine Schuld, sondern sinnvoll. Es geht darum, dass man eben staatlich versucht, die Photovoltaiktechnik auszubauen, und da muss man ja lernen, wenn man jetzt auch wieder in die politische Landschaft guckt.
Speaker 2:Bestimmte Kreise diskutieren über Kernkraftwerke. Das ist alles Quatschtechnik aus den 80er Jahren, die einem modernen Strommarkt auch viel zu träge ist, um irgendwas Sinnvolles zu tun. Da ist alles zugesagt, und deswegen gucken wir uns an, was hier in Nordrhein-Westfalen geregelt ist. Das ist in Nordrhein-Westfalen Landesrecht, das gibt es, aber wenn wir Zuhörer aus aus dem Rest von Deutschland haben, teilweise auch in den anderen Ländern, da muss man dann halt jeweils gucken. Also, bei uns ist das in der Bauordnung geregelt. Ich habe zwei Vorschriften gebracht, die ich mitbringen wollte. Das ist einmal der 48 Bauordnung, der Stellplatzfragen regelt, und der 42a Landesbauordnung. Der war früher der 8, da ist man manchmal verwirrt. Der ist neu geworden zum 42a Und erst mal die Stellplätze.
Speaker 1:Das ist einfach, wenn ich Entschuldigung eben einhaken darf. Dann hast du mir ja noch gesagt, ich soll eine Sanwo NRW lesen. Da musste ich erst mal gucken, was es ist. Dann habe ich herausgefunden, das ist die Solaranlage vor Ort in Nordrhein-Westfalen. Die muss man immer im Zusammenhang sehen, genau die.
Speaker 2:Bauordnung ist ja ein sehr träges System. Die reg Bauordnung ist ja ein sehr träges System. Die regelt einfach unser Baurecht, und wegen der Details verweisen diese Vorschriften auf eine Verordnung, und das ist die Verordnung zur Umsetzung der Solaranlagenpflicht nach 42a und 48 Bauordnung. Die heißt Sanfonnrw etwas sperriger Name, die gehört quasi immer dazu, die ergänzt das Gesetz. So muss man die Systematik verstehen, wenn wir uns die Normen angucken.
Speaker 2:Das eine ist für den Verwalter nicht ganz so schrecklich, da geht es nur, wenn man einen Parkplatz neu baut. Da rede ich jetzt wirklich über einen Neubau. Das müsste die Errichtung einer abstrakt für eine Solarnutzung geeigneten Parkfläche, wo man mehr als 35 notwendige Stellplätze für Kraftfahrzeuge in einem Nicht-Wohngebäude hat. Also das ist ja ein ganz enger Bereich für Verwalter. Das müsste also ein Fall sein, wo ich eine reine Teileigentumseinheit habe und einen neuen Parkplatz baue. Das wird ja selten vorkommen. Aber für diese Fälle, wenn es mal vorkommt, muss man jetzt eine Vorsorge treffen und muss über diesen Parkplatz so Solarkarports, muss man sagen bauen. Also bringt ja nichts, wenn ich auf dem Parkplatz Solarflächen mache, dann können die Autos nicht mehr parken.
Speaker 2:Das ist in Deutschland ja undenkbar, dass ein Auto nicht mehr parken kann. Deswegen muss das Auto unter der Solaranlage parken. Das wird quasi aufgeständert und nutzt die Fläche des Parkplatzes, und das ist in dieser Verordnung vorgesehen. Es gibt bestimmte Ausnahmen, die sind da im Einzelnen geregelt, insbesondere wenn das nur an der Straße entlang ist, und man kann das ist vielleicht ganz schön diese Pflicht auch dadurch umgehen, dass man den Parkplatz vernesen. Es ist recht viel, und Laubbäume sind natürlich für Juristen immer der natürliche Feind, weil an jedem Laubbaum hängt eine Verkehrssicherungspflicht, und das ist bei Bäumen, mit denen kann man schlecht reden. Wenn man kein Ent ist aus Herderinge, dann empfehle ich dann doch eher auf die Photovoltaiktechnik zu setzen, denn damit kann man ja auch Geld verdienen. Das vergessen die Leute ja immer, wenn sie über die Grünen schimpfen. Denn Photovoltaiktechnik ist eine geile Sache, wenn man das vernünftig macht, und das kann man auch als WEG betreiben. Also, das ist eine Option. Gehen wir mal von den Stellplätzen weg, das andere ist nämlich viel spannender.
Speaker 1:Entschuldigung, bevor wir weggehen, noch eine Frage. Jetzt geht es da nur um Neubau. Aber wenn ich eine Bestandsnummer zur Konkretisierung ich habe jetzt eine WEG, eine Tiefgaragen-WEG mit 100 Plätzen, da muss ich nicht tätig werden. Also, das steht schon da. Wir haben da keinen Nachrüstzwang.
Speaker 2:Unterirdische Stellplätze sind sowieso ausgenommen, aber da ergibt sich aus der Bauordnung nichts. Da greift allenfalls das GEIK, das Gebäude, elektromobilitätsinfrastruktur, gesetz. Das kann auch Maßnahmen in der Tiefgarage irgendwann erfolgen, und da muss man aufpassen. Es gibt eine neue EU-Richtlinie, die wird dazu führen, dass nächstes Jahr wahrscheinlich das GEIK angefasst werden muss zum GEIK 2.0. Und dann wird es deutlich erweitert werden. Also, das Elektromobilität wird dann nochmal ausgebaut und ertüchtigt. Dann wird man mehr Infrastruktur und auch Ladepunkte errichten müssen. Jeder Verwalter, der hier zuhört, hat ja ohnehin in allen Teileigentumseinheiten mit mehr als 20 Einheiten zum 01.01.2025 schon den ersten Ladepunkt errichtet, denn das war nach dem GEIG ja sowieso vorgeschrieben. Ersten Ladepunkt errichtet, denn das war nach dem Geige ja sowieso vorgeschrieben. Das hat ja hoffentlich dann jeder auch schon gemacht, selbstverständlich, das habe ich mir doch gedacht. Die Solaranlagenpflicht aus 42a, die ist viel interessanter. Das haben die meisten noch nicht auf dem Schirm. Deswegen habe ich auch vorgeschlagen, dass wir darüber heute mal reden.
Speaker 2:Ab dem 1. Januar 2026 muss man immer dann, wenn man eine vollständige Erneuerung der Dachhaut eines Gebäudes macht, danach nicht nur idealerweise eine neue Dachhaut auf das Gebäude drauf machen, sondern das Gebäude dann auch mit Photovoltaiktechnik versehen oder wahlweise mit einer Solarthermie, also Warmwasser mit Sonne. Das ist geregelt in 42a und in dieser Verordnung mit allen Details. Da sind bestimmte Sachen ausgenommen, insbesondere wo das öffentlich-rechtlich unzulässig ist, denkmalschutz vielleicht, wo das technisch unmöglich ist Nordlage auf Spitzbergen wird mir da nur einfallen, aber wahrscheinlich nicht mal da Und wo es wirtschaftlich nicht vertretbar ist, und das sehe ich ehrlich gesagt auch nicht.
Speaker 2:Das heißt, diese Pflicht wird recht weit gehen und gibt einem dann eine öffentlich-rechtliche Pflicht, um dann die Brisanz zu erklären für den Verwalter Sie haben ein Objekt mit einem 60er Jahre Flachdach, und da ist Mftige Dämmung drunter, und dann ein neues Dach haut. Dann müsste ich aber dann neben dieser Erhaltungsmaßnahme, die ja hier vielleicht sogar mit einer Modernisierung durch Dämmung verbunden ist, muss ich jetzt öffentlich-rechtlich eine PV-Anlage aufs Dach bauen. Das heißt, ich muss im Kopf auch die Maßnahmen spalten, weil das ja unter Umständen wohnungseigentumsrechtlich auch wegen der Kosten ganz andere Folgen hat. Wenn ich freiwillig das Dach dämme, ist das ja eine bauliche Maßnahme.
Speaker 2:Die Kosten gehen nach 21, das heißt, das amortisiert sich in 10 Jahren, oder ich erreiche das Quorum, und die Kosten sind nicht unverhältnismäßig. Dann müssen alle zahlen Und sonst noch 21,3,. Nur Und da kann man jetzt darüber diskutieren öffentlich-rechtliche Pflichten sind ja Erhaltungsmaßnahmen, die eigentlich alle bezahlen müssen. Das wird es dann Ärger geben in der Gemeinschaft, wenn nicht die Modernisierung, die nur ein Drittel zahlt, dazu führt, dass die anderen die PV-Anlage zahlen müssen, dann sollte man als Verwalter vielleicht einen Helm tragen, weil wir Probleme für den Verwalter lösen sollen.
Speaker 1:Du sollst keine neuen Probleme aufwerfen.
Speaker 2:Ja, ich sage nur, wie es ist.
Speaker 1:Aber danke für den Hinweis. Ich habe da noch nicht drüber nachgedacht. Aber ja, jetzt kann ich wieder eine Nacht nicht schlafen.
Speaker 2:Ja, man wird das alles in der Modernisierungsmaßnahme mit versenken müssen. Die Leute, die das dann machen, die werden auch die Folgen davon tragen. Das wird der richtige Weg sein. Aber Aber man muss das auf dem Schirm machen, weil da hängt natürlich auch finanziell einiges dran, und es ist ja nicht damit getan, dass ich jetzt eine große PV-Anlage aufs Dach setze, sondern ich muss mir ja dann auch Gedanken machen, wie ich die in der GDWE betreiben möchte. Möchte ich eine Batteriespeicherung haben? Wie wird das dann gemacht? Mache ich Mieterstrom und so? Das wirft ja eine ganze Palette von schönen spannenden Folgefragen auf. Aber es gibt Gott sei Dank ja schon seit einigen Jahren einige Leute, die das beruflich machen und GDWE fertige Lösungen am Stück anbieten für sowas, und das sind auch wirklich Leute, die Ahnung haben.
Speaker 2:Da gibt es auch Steuerberater, die das begleiten, und das klingt alles schrecklicher, als es ist. Denn so viel man über den Habeck schimpfen mag, all diese Probleme sind im Wesentlichen in den letzten Jahren aus dem Weg geräumt worden, und Deutschland ist eigentlich das Land in Europa, das am meisten gemacht hat in dem Bereich Photovoltaiktechnik. Und obwohl man denkt, in Deutschland ist es ja nicht so schön, was ja auch Käse ist, machen wir mittlerweile doch sehr, sehr viel Strom, weitaus mehr, als man mit Atomkraftwerken auf die Schnelle machen kann. Und diese berühmten drei Atomkraftwerke, wo sich immer alle aufregen, da lacht man drüber, wenn man hier sieht, was wir in den letzten Jahren an PV-Technik aufgebaut haben.
Speaker 1:Also, wir können uns ja nicht verweigern. Ich finde Klimaschutz gut, da kann man anderer Meinung sein. das ist gut, und ob die Ausführung immer gut oder schlecht war, mag jeder selbst beurteilen. Aber für uns Verwalter das hast du ja angesprochen was müssen wir Verwalter tun? Worauf müssen wir achten damit, das hast du ja angesprochen. Was müssen wir Verwalter tun, worauf müssen wir achten, damit wir nicht nachher den schwarzen Peter haben und man uns Vorwürfe macht? Wir packen das in 26 in die Eigentümerversammlung rein und klären über die Pflicht auf.
Speaker 2:Nee, ich muss das ja eigentlich. Wenn ich 25 die Dachsanierung beschließe, muss ich ja auch einen Schirm haben.
Speaker 1:Deswegen habe ich ja gesagt, lass uns das jetzt mal machen.
Speaker 2:machen, weil wenn ich dieses Jahr eine Dachsanierung beschließe, die ich nächstes Jahr machen will, dann sollte ich auch einen Schirm haben, dass das das auslöst.
Speaker 1:Wenn wir es auf dem Schirm haben, haben wir ja ab heute, dann ist das ausreichend. Wenn wir aufklären, wie die dann abstimmen, und was sie nachher machen, wie immer, ist dann nicht mehr unsere Sache.
Speaker 2:Ja, nur man darf nicht vergessen, wenn ich das nichtage ohne Bauenehmigung baue.
Speaker 1:Also wir weisen darauf hin, dann haben wir unsere Pflicht getan.
Speaker 2:Genau. Aber man muss dann auch hinweisen, dass das Bauamt auch einschreiten wird.
Speaker 1:Ja, ich würde so eine Maßnahme ja gar nicht durchführen lassen, ohne dass ich die Begleitung durch einen Architekten und Bauingenieur oder was weiß ich auch immer habe. Aber wie sieht das denn aus? Ich weiß gar nicht, weil ich kriege ja heute schon keine Angebote vom Dachdecker oder warte monatelang drauf, weil die alle bis oben hin dicht sind. Und bei den Solaranlagen stelle ich das jetzt auch immer mehr fest.
Speaker 2:Also, die springen nicht. Ich höre das immer gerne. Ich habe innerhalb kürzester Zeit für mein Objekt, als ich das vor zwei Jahren gemacht habe, sechs Angebote.
Speaker 1:ihr habt Ja, aber das liegt daran, kann ich dir erklären. Du hast kein Wohnungseigentumsobjekt.
Speaker 2:Das Problem, was wir ja haben ich habe aber mal eine ganz schwierige Dachfläche in einem Fachwerkhaus gehabt. Also das war jetzt nicht viel sexier für einen Handwerker.
Speaker 1:Also bei meinem Einfamilienhausushalt das Angebot innerhalb von wenigen Wochen, das bestätige ich, aber ich kann das nicht bestätigen. bei WEG, da wird es eben schwieriger. Ich glaube, das wird sich ändern, weil da jetzt mehr Energie reingesteckt wird, aber im Augenblick ist es nicht so. Aber wie gehen wir damit um dann? Also, jetzt habe ich ja den Dachdecker, und ich habe den Solaranlagenbauer, und das ist nun mal so. Also, ich muss da hart nicht bleiben.
Speaker 2:Also, jeder Dachdecker, der seinen Job versteht, hat heute sowieso einen Solaranlagenbauer an der Hand und umgekehrt.
Speaker 1:Das wird gewisse Synergieeffekte mit sich bringen.
Speaker 2:Die sind ja auch nicht blöde. Und vor allem, wenn ich jetzt über eine WG mit einem großen Dach rede, ist das für den Dachdecker ein schöner Auftrag Und dann auch für den PV-Mensch. da rede ich ja jetzt nicht über irgendein dusseliges, zwei Quadratmeter großes Balkonkraftwerk, sondern über eine vernünftige große PV-Anlage. Da leckt sich doch jeder die Finger nach normalerweise.
Speaker 1:Wir können die auch mal zusammenfassen. Man kann sich wie immer über alles aufregen, oder man kann sich mit dem Zustand, wie sie nun mal da sind, anfreunden. Aus meiner Sicht sollte man sich damit anfreunden.
Speaker 2:Ja, weil es bringt auch nichts, weil, wenn du dich aufregst, bleibt der Zustand ja immer noch so, wie er ist. Deswegen kannst du ihnen auch gleich das Problem lösen.
Speaker 1:Also das empfinde ich auch so, und für uns Verwalter ist in erster Linie eben wichtig zu wissen, wir haben nicht nur was mit Neubauten zu tun wir Verwalter ja sowieso weniger sondern es geht auch um Bestandsgebäude. und es geht auch in erster auch darum, ab nächstes Jahr heute in diesem Jahr schon auf der Pipeline haben, aber ab nächstes Jahr auch darum.
Speaker 2:Mir war das eben wichtig, das auch mit dir zu besprechen, weil das eben eine Sache ist, wo du das nicht auf dem Schirm hast. Du wolltest ja eigentlich das Dach decken und musst auch jetzt eine PV-Anlage bauen. Das ist das gleiche Problem mit dem Geig, über das wir eben gesprochen haben. Du machst neue Lampen auf dem Parkplatz und flasst das dem Parkplatz neu, und auf einmal muss da Elektromobilität hin, obwohl du gar nichts damit machen wolltest. Oder du fasst die Elektroinstallation eines Altbaus an, machst die Elektroinstallation neu und musst danach Ladepunkte bauen, obwohl die die gar nicht auf dem Schirm hat. Das sind eben soweit blöde Gesetze, weil die mit einer Maßnahme, die eigentlich mal gar nichts damit zu tun hat, auf einmal mit irgendeiner Folgemaßnahme verknüpfen, und deswegen muss man das auf dem Schirm haben, und deswegen kann man den Hörern auch nur sagen mal die Normen angucken und die Verordnung angucken, und jetzt wissen okay, da gibt es was.
Speaker 1:Gibt es was? Ich habe mich ja nur aufgeregt im ersten Moment, wo ich es gelesen habe. Ich bin ja mittlerweile dankbar für den Vorschlag, da mal darüber zu sprechen. Also, wir können es nicht ignorieren, wir müssen uns damit auseinandersetzen. Das ist einfach so.
Speaker 2:Jetzt kann man natürlich darauf hoffen, dass das hier jetzt alles abgeräumt wird von der neuen Bundesregierung. Aber das halte ich für ausschlossen, denn die Förderpakgt man ja auch eine Förderung, und das kann man auch als Verwalter wieder nutzen, um es den Eigentümern auch wirklich schmackhaft zu machen. Die Fördermittel, die sind teilweise für solche Maßnahmen wirklich exorbitant, und wenn man die Hälfte von der Maßnahme als Förderung bezahlt bekommt, ist doch besser, man macht es jetzt mit der Förderung, als in drei Jahren ohne Förderung.
Speaker 1:Aber das habe ich ja immer das Schlusswort Danke, dass du hier warst, danke, dass du uns aufgeklärt hast. Das muss ich, glaube ich, setzen, aber wir sollten uns damit auseinandersetzen, ob wir es jetzt mögen oder nicht. Ich freue mich aufs nächste Mal Und, liebe Zuhörer, danke, dass Sie zugehört haben, und bis demnächst Tschüss.