Unter Beschluss - Der VDIV NRW Podcast
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Unter Beschluss - Der VDIV NRW Podcast
Mehr Freiheit, mehr Verantwortung: Die Balance zwischen Verwalterbefugnis und Haftungsrisiko
Was darf ein WEG-Verwalter eigenständig entscheiden? Wann ist ein Beschluss notwendig? Und wie viel Verantwortung können Eigentümer delegieren? Diese Fragen klären wir mit Fachanwalt Thomas Brandt, der kürzlich ein wegweisendes BGH-Urteil zu diesem Thema erstritten hat.
Der reformierte § 27 WEG vereinfacht die Verwalterbefugnisse – doch zugleich sorgt er für neue Unsicherheiten. Wir erklären, was unter „Maßnahmen von untergeordneter Bedeutung“ zu verstehen ist und warum sich der Richtwert von 2–3 % des Wirtschaftsplans etabliert hat. Thomas Brandt zeigt praxisnah, wann der Verwalter in Eilfällen handeln darf und warum erweiterte Befugnisse besser durch Beschlüsse als durch den Verwaltervertrag geregelt werden sollten.
Highlight dieser Folge: die Analyse des BGH-Urteils vom 5. Juli 2024. Erstmals wird klargestellt, dass Eigentümergemeinschaften ihrem Verwalter weitreichende Entscheidungsbefugnisse übertragen dürfen – solange klare Leitplanken bestehen. Am Beispiel einer Fenstersanierung zeigt Brandt, wie das in der Praxis funktioniert und welche Risiken dabei entstehen können.
Ob Verwalter oder Eigentümer – diese Folge liefert Ihnen das entscheidende Wissen, um Verwaltungsprozesse effizient zu gestalten, ohne rechtliche Grenzen zu überschreiten. Finden Sie heraus, wie Sie den idealen Mix aus Handlungsspielraum und Absicherung schaffen!
Herr Thomas Brandt ist Rechtsanwalt in der der Kanzlei FSB. Herr Brandt, geboren in Herford, studierte Rechtswissenschaften in Marburg und Köln, bevor er sein Referendariat am Oberlandesgericht Köln absolvierte. Seit 1988 ist er als Rechtsanwalt tätig und prägte maßgeblich die immobilienrechtliche Ausrichtung der Kanzlei, insbesondere im Wohnungseigentumsrecht.
Herr Brandt bringt Klarheit in die neuen Regelungen, zeigt mögliche Risiken und praxisnahe Lösungen auf und erläutert deren konkrete Umsetzung.
Freut euch auf wertvolle Einblicke, fundiertes Fachwissen und praxisnahe Tipps – direkt von einem echten Experten!
Ein wunderschönen guten Tag. Mein Name ist Michael Dejako, Vorstandsvorsitzender des VDV NRW, aber auch Verwalter aus Leidenschaft. Unser heutiger Gast, der ja schon einige Male bei uns war Herr Rechtsanwalt Thomas Brandt, tätig in der Kanzlei Freischäfer-Brandt in Köln, Dort Fachanwalt für Miet und Wohnungseigentum. Schönen Dank, Herr Brandt, dass Sie mal wieder Zeit für uns haben.
Speaker 1:Ja, ich begrüße alle Zuhörerinnen und Zuhörer sage ein freudiges Hallo, und Sie sagen uns jetzt das Thema. Herr Diaco, das mache ich sehr gerne. Unser Thema ist heute Aufgaben und Befugnisse des Verwalters. Was darf der Verwalter bzw was sollte er möglicherweise lassen? ein Paragrafen 27, da stehen ja einige Dinge dran, und da bitte ich Sie, als erstes diese Inhalte zu erklären. Was ist von untergeordneter Bedeutung? fangen wir damit an, was nicht zu erheblichen Verpflichtungen führt, herr Brandt.
Speaker 2:Wenn ich Ihnen das jetzt so sagen könnte, dann würde ich mich entweder überschätzen oder unrealistisch sein. Sie überschätzen es nicht. Nein, ich würde mich überschätzen oder unrealistisch sein. Wir wissen es nicht, ganz ehrlich, wir wissen es nicht. Wir hatten ja einen alten Paragraph 27. Die Älteren von Ihnen werden sich noch erinnern, bis zum 30.11.2020, also bis vor der letzten großen Reform des Wohnungseigentumsgesetzes, da war dieser Paragraf 27 ja tatsächlich zwei Seiten lang, mit ganz vielen Absätzen, mit ganz vielen Ziffern. Und dieser Paragraf 27 ist jetzt zusammengeschrumpft auf zwei Absätze. Und im ersten Absatz da steht drin, was der Verwalter von Gesetzes wegen her darf, nämlich auf der einen Seite unbedeutende oder unwichtige Maßnahmen, die zu keinen erheblichen Kosten führen, und natürlich nach wie vor das war früher auch schon so, ist nichts Neues hat er eine Notzuständigkeit oder eine Eilzuständigkeit. Wenn was dringend gemacht werden muss, dann kann er und muss er sogar tätig werden.
Speaker 1:Um den Verwaltern mit was an die Hand zu geben. In den Kommentaren lese ich immer ja so 2-3% des Wirtschaftsplanes, also 2-3% der Gesamtkosten des Wirtschaftsplanes, die da aufgeführt sind. Gehen Sie da mit, ist das ungefähr so eine Größenordnung.
Speaker 2:Also Sie springen jetzt auf den Paragraf 27 Absatz, 1, ziffer 1.
Speaker 2:Ziffer 2 ist ja diese Eilzuständigkeit. Da hat sich nichts geändert. Genau Können wir abhaken. Da wollen einige Juristen auch noch eine Änderung erblicken, aber ich erblicke sie nicht. Die herrschende Meinung erblickt sie auch nicht. Da gibt es also nichts Neues. Was wichtig ist, was nötig ist, wo Gefahr abgewendet werden muss, das darf und muss der Verwalter weiterhin oder die Verwalterin weiterhin.
Speaker 2:Spannend ist der § 27 Absatz 1 Ziffer 1. Das sind diese Maßnahmen von untergeordneter Bedeutung, die zu keinen wesentlichen Verpflichtungen führen. Das sind also zwei dehnungsbedürftige, auslegungsbedürftige Begriffe untergeordnete Bedeutung einerseits und keine wesentlichen finanziellen Verpflichtungen andererseits. Und bei diesem Punkt zwei hat man sich natürlich überlegt was kann man da machen? Was gibt es da für eine Faustregel? Ich gebe Ihnen recht, die Faustregel, die sich in der Literatur ein Urteil gibt es dazu noch nicht vom Bundesgerichtshof, wir werden auch das irgendwann mal erfahren aber das, was die Fachliteratur inzwischen festgelegt hat oder im Wesentlichen vertritt, das sind 2-5%.
Speaker 2:Wenn ich jetzt gefragt werde, würde ich immer aus Sicherheitsgründen als Anwalt ohnehin nur mal sicher gehen die 2%, 2-3%. Deswegen ist das, was Sie sagen, 2-3%, schon richtig. Von was die 2-3%? Und da legt man das Wirtschaftsplanbudget des Jahres zugrunde, wenn wir also 100.000 Euro im Wirtschaftsplan haben, um das auszugeben. bitte nicht mit der Bildung der Rücklage kombinieren das ist ein anderes Spielfeld sondern das, was an Kosten pro Jahr kalkuliert wird und verteilt wird und durch die Vorschüsse des Wirtschaftsplans eingezogen wird. Wenn wir das mit 100.000 Euro beziffern, dann wären wir bei 2-3% eben zwischen 2.000 und 3.000 Euro.
Speaker 1:Da gehe ich von aus, das ist ja auch. Der Herr Fobes hat das auch in seinem Kommentar so geschrieben, wenn ich es richtig in Erinnerung habe. Sie sagten gerade bei dem Punkt Absatz 1, punkt 2, da steht drin zur Wahrung einer Frist oder zur Abwendung eines Nachteils diese Maßnahmen, die dafür erforderlich sind, können Sie ein, zwei Beispiele nennen? Sie sagten zwar, da hat sich nichts geändert, aber damit unsere Zuhörer, die Verwalter, konkret was mitkriegen, nennen Sie mal ein, zwei Beispiele.
Speaker 2:Also das ist nichts Neues, das gab es auch schon früher so. Eine Frist ist beispielsweise, wenn ein Einspruch gegen behördliche Auflage eingelegt werden muss oder wenn in einem Anfechtungsverfahren die Verteidigungsabsicht angezeigt werden muss. Das ist eine Notfrist von 14 Tagen. Da wird man in der Regel eine Eigentümerversammlung vorher nicht hinbekommen. Das sind so diese Fristgeschichten im Wesentlichen. Das andere ist der Nachteil, der abgewendet werden muss oder soll. Das sind oft Erhaltungsmaßnahmen. Das ist diese berühmte Undichtigkeit des Daches, die bringe ich immer wieder. Das ist am besten anzufassen und am besten zu greifen. Das ist nicht gleich die Erneuerung des Daches, das ist eben nicht diese Notmaßnahme, sondern die Notmaßnahme ist nur eine Maßnahme, die vorübergehend den weiteren Schaden unterbindet. Über die komplette Erneuerung des Daches muss weiterhin natürlich die Wohnungseigentümergemeinschaft entscheiden bzw die Wohnungseigentümergemeinschaft entscheiden beziehungsweise die Wohnungseigentümer entscheiden. Das ist eine Notmaßnahme, ein Provisorium. Das kann und muss der Verwalter oder die Verwalterin nach § 27 Absatz 1 Ziffer 2 dann machen.
Speaker 1:Kommen wir einen Schritt weiter. Wir schwenken um nach Absatz 2. Da geht es darum, die Rechte und Pflichten durch Beschluss zu erweitern oder einzuschränken. Warum mache ich das nicht einfach schon im Verwaltervertrag? Oder warum ist es nicht sinnvoll zumindest aus meiner Sicht das nicht im Verwaltervertrag?
Speaker 2:einzuschreiben. Das ist, glaube ich, schon der zweite Schritt nach dem ersten Schritt. Also einmal Erweiterung. Das erste, den Absatz 1, den haben wir eben besprochen. Das ist die gesetzliche Ermächtigung. No-transcript ist ja auch durch Beschluss legitimiert, also könnte man das auch schon in den Verwaltervertrag reinschreiben. Aber die ganz überwiegende Meinung sagt nein. Durch Beschluss steht drin im Text, im Gesetzestext, und das bedeutet nicht Verwaltervertrag, sondern durch einen gesonderten Beschluss. Deshalb ist meine Auffassung, es nicht in den Verwaltervertrag reinzuschreiben, sondern durch einen gesonderten Eigentümerbeschluss. Einfacher Mehrheit reicht zu konstituieren.
Speaker 1:Habe ich nicht auch möglicherweise das Problem, dass ich dann den AGBs unterliege, dass ich vielleicht Formulierungen da reinsetze in den Verwaltervertrag, die so gar nicht zulässig sind? Wäre das auch ein Grund, das nicht so zu tun?
Speaker 2:Könnte man so sagen Die AGBs führen aber nicht mehr zur Anfechtung, sondern die werden dann erst geprüft, wenn sie zur Anwendung kommen. Das sind aber meist Regelungen, die mit der Vergütung des Verwalters oder der Verwaltung zu tun haben.
Speaker 1:Da werden die AGBs dann brenzlig oder wenn es um Fragen der Enthaftung geht oder der Haftungsbegrenzung. Aber ich glaube, noch viel wichtiger ist, zumindest für mein Dafürhalten wenn ich was beschlossen habe, dann gilt es ja weiter. Wenn ich den Verwaltervertrag für ein, zwei, drei Jahre beschließe, wäre es ja hinfällig danach. Ich müsste es wieder neu beschließen, wenn ich einmal die Rechte erweitere. für uns Verwalter geht es in erster Linie um die Erweiterung. was soll ich bei dem, was wir haben, noch weiter einschränken? So viel gibt es da aus meiner Sicht nicht. Dann würde ich grundsätzlich immer dazu neigen, das über einen Beschluss zu machen. Dann steht der Beschluss, und der Beschluss ist so lange gültig, solange nichts anderes beschlossen wird oder so lange nicht aufgehoben wird. Das heißt, wir haben dauerhaft irgendetwas. Könnte das ein Grund sein? Ja, sie gucken da kritisch.
Speaker 2:Ja, das ist so ein ganz neuer Gesichtspunkt, den ich noch gar nicht so ansehe.
Speaker 1:Da staunen Sie, herr Brandt. Also für mich ist das schon wichtig, damit wir das Thema nicht immer wieder aufgreifen müssen. Wenn wir Änderungen haben würden in den Grenzen, finde ich das ganz angenehm, dann holen wir das noch mal heran, beschließen vielleicht was anderes, aber so haben wir eine dauerhafte Beschlussfassung, und wenn wir die Verwaltung abgeben, hat der Nachfolger dann vielleicht auch möglicherweise schon gutes Handwerkzeug an der Hand. Jetzt gehen wir aber weiter, und deshalb sage ich, habe ich ja Sie eingeladen, herr Brandt. Sie sind ja gekommen, nicht nur, weil es mir immer großen Spaß macht, mit Ihnen zu reden, sondern Sie sind ja auch gekommen, weil Sie freundlicherweise für uns ein ganz tolles Urteil erwirkt haben, und zwar meine ich die Entscheidung vom 5. Juli 2024, wo Sie dafür gesorgt haben, klarheit da reingekommen ist was darf der Verwalter oder was darf der Verwalter nicht? Herr Brandt, dass Ihr Urteil ist, das Sie erwirkt haben ich muss ja sagen, ein bisschen haben wir ja auch dazu beigetragen Freue ich mich, wenn Sie es mal kurz erklären würden.
Speaker 2:Ja, es gab ja einen Beschluss der Eigentümer einer Eigentümergemeinschaft in Wuppertal, und durch diesen Beschluss wurde dem Verwalter ein gewisser Entscheidungsspielraum eingeräumt. Und da dieser Paragraf 27 Absatz 2, von dem wir jetzt sprechen, durch Beschluss können die Befugnisse des Verwalters erweitert werden. Da nicht klar war, wie weit das gehen kann, was kann man denn jetzt eigentlich dem Verwalter überlassen? zur eigenen Entscheidung war das tatsächlich von vielen Praktikern eine lang erwartete Entscheidung. Der Bundesgerichtshof sollte doch mal sagen ja, wie viel kann ich denn jetzt eigentlich dem Verwalter überlassen, selbst zu entscheiden? Das war eigentlich ein ganz gutes Beispiel. Wir hatten eine größere Wohnungseigentümergemeinschaft, die beschlossen hat, dass sie die Fenster, die Fenster mussten alle neu gemacht werden, die waren marode. Das hatte auch ein Sachverständiger festgestellt, und der Sachverständige hatte dann auch eine Dringlichkeitsliste gemacht. Also, es waren ein paar hundert Fenster.
Speaker 2:Der Sachverständige hat gesagt, die müssen erneuert werden, und eine Dringlichkeitsliste, die und die und die müssen zuerst gemacht werden. Und die Gemeinschaft hat dann beschlossen, wir überlassen es dem Verwalter, im Einzelnen, dann zu entscheiden, welche Fenster er wann macht, natürlich orientiert an der Dringlichkeitsliste, und man hat dem Verwalter noch ein jährliches Kostenbudget von 35.000 Euro gegeben. So mit diesen Vorgaben sollte der Verwalter dann dieses Thema über die nächsten Jahre hinweg angehen. Und das wurde angefochten, weil man gesagt hat nee, das geht zu weit, das ist selbst von § 27 Absatz 2, wo man eben die Befugnisse erweitern kann, aber nicht mehr gedeckt. Das ist einmal zu unscharf, zu unbestimmt. Und dann ist das auch mit der Delegation das geht nicht. Da muss die Gemeinschaft entscheiden. Dass auch mit der Delegation das geht nicht, da muss die Gemeinschaft entscheiden.
Speaker 2:Das Amtsgericht Wuppertal hat aber die Beschlussanfechtungsklage abgewiesen und hat gesagt, das ist schon von 27 Absatz 2 gedeckt. Dann ging das Ganze in die nächste Instanz zum Landgericht Düsseldorf. Das Landgericht Düsseldorf hat die gegenteilige Auffassung vertreten, hat gesagt, das geht uns zu weit und ist auch zu unbestimmt. Aber man kann das so sehen, wie es das Amtsgericht gesehen hat, und deshalb lassen wir die Revision zum Bundesgerichtshof zu. Und der Bundesgerichtshof hat dann diese Entscheidung vom 05.07.2024 gemacht, gefällt und hat gesagt sehr pragmatisch so ist im Moment dieser Senat, dieser fünfte Zivilsenat dort besetzt sehr pragmatisch gesagt nein, genau das will ja der Paragraf 27 Absatz 2. Der will, dass die Wohnungseigentümer die Möglichkeit haben, wenn sie die sogenannten Leitplanken festgelegt haben. Sie haben einmal gesagt, es muss gemacht werden, was muss gemacht werden? Alle Fenster müssen geschlossen erneuert werden und einen groben Fahrplan vorgegeben, das Ganze nach Dringlichkeit und eine weitere Leitplanke eingezogen, jährliches Budget 35.000 Euro. Und da hat der Bundesgerichtshof gesagt, das reicht, diese Leitplanken reichen aus, und innerhalb dieser Leitplanken darf der Verwalter nach Pflichtgemäßem ermessen entscheiden, wie er das Thema angeht in den nächsten Jahren.
Speaker 1:Wir haben uns ja sehr über das Urteil gefreut und sind auch dankbar, dass das so entschieden worden ist. Aber man muss ja auch sagen ist das ratsam für jeden Verwalter? viel Kompetenzen, viel Rechte zu übernehmen, bedeutet ja auch, dass man möglicherweise im großen Haftungsrisiko ausgesetzt ist. Wie sehen Sie es?
Speaker 2:Sie haben völlig recht, das Urteil ist erstmal sehr positiv aufgenommen worden, und in einem zweiten Denkanstoß hat man gesagt naja, das ist nicht nur positiv, sondern das begründet ja auch Pflichten und Risikobereiche des Verwalters, der jetzt auf einmal anstelle der Eigentümer die Entscheidung treffen soll. Das ist in der mündlichen Verhandlung beim Bundesgerichtshof tatsächlich auch erörtert worden. Da fragte dann der Gegenanwalt wer haftet denn jetzt eigentlich? Wo ist denn jetzt da die Kontrolle? Und da hat die Vorsitzende gesagt ja, das geht jetzt in das pflichtgemäße Ermessen des Verwalters über.
Speaker 2:Der Verwalter muss seinen Ermessensspielraum pflichtgemäß ausüben. Und das ist dann eben die Kehrseite der Medaille. Für den Verwalter bedeutet dies, wenn er sich diesem Entscheidungsspielraum annimmt und er macht das, dass er natürlich in der Haftung, im Haftungsrisiko ist und sein Ermessen pflichtgemäß ausüben kann. Und jetzt fragt man sich natürlich wie kann man dagegen steuern? Und ich würde, habe mir das natürlich auch überlegt. Es ist eben nicht nur ein Vorteil für den Verwalter, sondern es ist eben auch ein Risiko für den Verwalter, dass er eingeht, und ich würde als Verwalter diese Leitplanken, wie ich das immer nenne, versuchen, ziemlich genau zu definieren, wie hier. Also hier ist es, glaube ich, gut gemacht worden.
Speaker 2:Man hat gesagt, es müssen alle Fenster gemacht werden, es soll nach Priorität vorgegangen werden, und wir haben ein Kostenbudget. Das ist, glaube ich, ganz wichtig. Man sollte so einen offenen Beschluss nicht ohne Kostenbudget machen, sodass der Verwalter dann auch noch entscheiden kann wie viel gebe ich jetzt aus, und wie viele Fenster mache ich? Die Menge der Fenster war durch die Priorität einerseits und das jährliche Kostenbudget von 35.000 Euro andererseits hier vorgegeben. Also hier in unserem konkreten Fall würde ich das Haftungsrisiko des Verwalters ziemlich begrenzt sehen.
Speaker 1:Also, das haben wir auch so empfunden. Wir hatten ja als Verwalter diesen Weg gehen wollen. Jetzt muss man auch sagen 35.000 Euro hören sich jetzt erstmal extrem viel an, aber das ist auch eine Anlage mit 150.000 Eine sehr große WG war das.
Speaker 1:Entschuldigung, mit 150, nicht 150.000, sondern mit 150 Wohnungseigentümern. Also vom Grundsatz her sagen Sie dann zu dem Verwalter ja, traut euch ruhig mal was, damit man auch aktiver wird, schneller handeln kann, das rigide System, was teilweise ist, aus meiner Sicht bei Wohnungseigentümergemeinschaften, das ein bisschen auszulockern, dass man schneller vorankommt. Oder sagen Sie Vorsicht, lasst die Hände davon.
Speaker 2:Nein, letzteres sage ich nicht. Vorsicht sage ich ja, aber ich sage nicht lasst die Hände davon. Der Gesetzgeber wollte, und der BGH liegt großem Wert darauf. Also ich empfehle jedem, einfach mal diese Entscheidung zu lesen no-transcript. Man will die flexibel machen, und man kann nicht drei, vier, fünf Mal im Jahr eine Eigentümerversammlung machen, um dann wieder zu sagen jetzt machen wir das Fenster X, jetzt machen wir das Fenster Y, und jetzt holen wir nochmal drei Angebote für das nächste Fenster ein. Sondern, der Gesetzgeber wollte diesen Verhandlungsspielraum. Trotzdem sage ich aber auch Vorsicht, verwalter, lasst euch klare Grenzlinien, also Leitplanken einziehen. Ein Jahresbudget ist wichtig, eine Prioritätsvorgabe ist wichtig, und dann funktioniert das auch.
Speaker 1:Herr Brandt, wir kommen leider wieder mal zum Schluss. aber ich möchte trotzdem noch eine Frage stellen, und zwar es geht ja nicht nur um die Erhaltung eines Gebäudes da. Ich kann ja auch sagen nein, ich andere Rechte beziehungsweise andere Rechte ermögliche ich dem Verwalter selbst zu entscheiden. Kann ich zum Beispiel sagen ja, der Verwalter ist befugt, einen Anwalt für juristische Probleme einzuschalten, solange ein Betrag von 5.000 Euro, ist das angemessen, 5.000 Euro für Juristen Die Größenordnung, herr Brandt? Ja, jetzt sagen Sie nichts mehr.
Speaker 2:Nein, da geht es natürlich immer darum. Was ist es Also? diesen Beschluss, so wie Sie ihn jetzt formuliert haben, für juristische Probleme halte ich für zu schwach. Das ist für mich keine Leitplanke. Dagegen natürlich, wenn ein Verwalter berechtigt, ermächtigt wird, juristische Hilfe einzuholen. Aber dann muss es auch einen konkreten Anlass geben, zum Beispiel zur Vorbereitung einer Eigentümerversammlung über Maßnahme der Instandhaltung, instandsetzung oder Modernisierungsmaßnahmen. Und wenn dann anlässlich einer anstehenden Modernisierungsmaßnahme ein Kostenbetrag von 5000 Euro aufgerufen wird, ist da überhaupt nichts gegen einzuwenden.
Speaker 1:Das muss ja jetzt nicht nur ein juristisches Problem sein. Wir können ja auch einen Bauingenieur nehmen, dass ich sagen kann ich habe Schimmel in der Wohnung. Dafür bin ich legitimiert, entsprechende Kurzgutachten bis zu einem Betrag von Summe X einzuholen.
Speaker 2:Das könnte ich auch mit diesem Paragrafen regeln. Genau, Es geht sehr oft um die Vorbereitung eines Beschlusses, eines Ausführungsbeschlusses. um den substanziell vorzubereiten, hole ich mir technische oder juristische Hilfe in einem gewissen Kostenrahmen, den ich festlege.
Speaker 1:Herr Brandt, schönen Dank für Ihre Auskünfte. Gerne, ich kann mich immer nur wiederholen, hat wieder mal Spaß gemacht. Ich denke, wir haben noch einige Zeit unabhängig von so einem Podcast miteinander zu diskutieren. Ich freue mich drauf. Sie bleiben uns mit Sicherheit als Referent und auch als Podcaster erhalten. Danke dafür, danke an die Zuhörer, bis bald. Michael Dejako Musik, musik, musik, musik.