Wer soll das alles bezahlen?

In dieser Episode beschäftigen wir uns mit einem brisanten Thema, das Eigentümergemeinschaften sowie Verwalter betrifft: Wer soll die Kosten für notwendige Erhaltungsmaßnahmen tragen? Die finanziellen Herausforderungen haben zugenommen, nicht zuletzt durch die strengen Anforderungen des Gebäudeenergiegesetzes, die viele Eigentümer vor finanzielle Höchstleistungen stellen. Wir beleuchten, wie wichtig es ist, eine ausreichende Rücklage zu bilden und welche Konsequenzen es hat, wenn dies nicht geschieht. 

Darüber hinaus diskutieren wir die rechtlichen Aspekte und die Haftung der Eigentümer, die sich häufig aus negativen Abstimmungen ergeben. Es kommt zu einer spannenden Auseinandersetzung mit den Themen, die nicht nur für verwaltende Personen, sondern auch für alle Eigentümer von Bedeutung sind. Zusätzlich liefert unser Gast Rechtsanwalt Thomas Brandt wertvolle Einblicke und Empfehlungen zur proaktiven Rücklagenbildung, um finanzielle Engpässe zu vermeiden. Abonnieren Sie unseren Podcast, folgen Sie uns auf Social Media und teilen Sie Ihre Meinung zu diesen Themen, um eine nachhaltige Diskussion zu fördern.

Herr Thomas Brandt ist Rechtsanwalt in der der Kanzlei FSB. Herr Brandt, geboren in Herford, studierte Rechtswissenschaften in Marburg und Köln, bevor er sein Referendariat am Oberlandesgericht Köln absolvierte. Seit 1988 ist er als Rechtsanwalt tätig und prägte maßgeblich die immobilienrechtliche Ausrichtung der Kanzlei, insbesondere im Wohnungseigentumsrecht.

Herr Brandt bringt Klarheit in die neuen Regelungen, zeigt mögliche Risiken und praxisnahe Lösungen auf und erläutert deren konkrete Umsetzung.

Freut euch auf wertvolle Einblicke, fundiertes Fachwissen und praxisnahe Tipps – direkt von einem echten Experten!

Chapters

• 0:00 Begrüßung und Vorstellung des Themas
• 5:00 Problematik der finanziellen Belastungen für Wohnungseigentümer
• 15:00 Der Einfluss des Gebäudeenergiegesetzes auf Kosten

Transcript

Speaker 1: 0:14

Einen wunderschönen guten Tag. Mein Name ist Michael Diaco, vorstandsvorsitzender des VDV NRW, aber in erster Linie leidenschaftlicher Verwalter. Mein heutiger Gast, herr Thomas Brandt, tätig in der Kanzlei Freischäfer Brandt in Köln, dort als Fachanwalt für Wohnungsmiet und Wohnungseigentumsrecht. Und Herr Brandt, wir sind sehr dankbar, dass Sie mal wieder Zeit für uns haben. Also das muss man sagen, herr Brandt, wenn man Sie ruft, sind Sie zur Stelle. Danke dafür, herzlich willkommen.

Speaker 2: 0:44

Ja, hallo, herr Diakow, und hallo alle Hörerinnen und Hörer.

Speaker 1: 0:50

Die Überschrift lautet ja wer soll das bezahlen? Kommen die Wohnungseigentümergemeinschaften an ihre finanziellen Grenzen, was hat das für eine Konsequenz, welche Kosten entstehen da? Mir fällt ja immer ein Gebäudeenergiegesetz. Ich habe mal ausgerechnet wenn ich meine Gebäude alle so sanieren würde, wie es da vorgeschrieben ist, hätte ich keine Rente mehr. Das kann ja nicht im Sinne des Erfinders sein. Und es geht ja auch nicht nur um uns Verwalter, es geht auch um die Wohnungseigentümer, die es nicht mehr stemmen können, und somit auch die Mieter, die möglicherweise mit zusätzlichen Kosten belastet sind, wie kostenbelastet sind. Wie erleben Sie das in Ihrer Berufspraxis.

Speaker 2: 1:23

Ja, das ist eins meiner Hauptthemen. Es ist nicht nur das Gebäudeenergiegesetz, was uns Sorgen macht oder den Eigentümergemeinschaften, es ist auch ganz einfach das Alter der Immobilien. Wir haben sehr viele Großimmobilien aus den 70er Jahren, 80er Jahren. Die werden jetzt 40, 50 Jahre alt, und dann entsteht nach und nach ein Instandhaltungsbedarf. Da muss etwas getan werden. Da muss man an die Fassaden ran, da muss man an die Dächer ran, an die Heizungen, an die Fenster, und wenn man das nicht macht, dann gibt es Stress sowohl im Hinblick auf Verkehrssicherung. Da fallen irgendwelche Sachen von den Wänden, aber auch die Immobilie verfällt, die verliert ihren Wert. Das heißt also, man muss diese Erhaltungsmaßnahmen machen, altersbedingt vielleicht, aber auch gesetzesbedingt, geg und so weiter.

Speaker 2: 2:15

Das Problem ist, dass wir fast durchgehend feststellen müssen, dass die Eigentümergemeinschaften zu wenig Rücklagen bilden oder gebildet haben. Da sind vielleicht bei großen Gemeinschaften 50.000 Euro in der Rücklage, und es steht eine Maßnahme an, sage ich jetzt mal mit 300.000, 400.000 Euro. Die kann ganz einfach aus der Rücklage nicht gedeckt werden, und wir dürfen die Rücklage das wissen wir aus der Rechtsprechung ja ohnehin nicht ganz aufbrauchen. Wir brauchen immer eine eiserne Reserve, die verbleiben muss.

Speaker 1: 2:49

Herr Brandt, ich will mal eben dazwischenreden, und zwar wir müssen ja einmal unterscheiden die notwendigen Erhaltungsmaßnahmen, weil das Gebäude eben ein Sanierungsfall ist. Wir kommen nicht mehr umhin, die Fenster zu wechseln, wir müssen die Fassade machen, und dann haben wir einmal diese Belastung durch zusätzliche Klimaschutzmaßnahmen so will ich es immer nennen, was ich grundsätzlich begrüße, aber es muss bezahlbar bleiben. Wenn wir jetzt zum Beispiel sagten, gerade, man hat Fassadenprobleme, jetzt kann ich ja nicht einfach sagen no-transcript, und da wissen wir eben nicht, wie gehen wir damit um? Ich sitze in den Versammlungen, und die Eigentümer gucken mich hilflos an, weil, wie Sie es sagten, in den meisten Fällen trotz Beratung durch unserer Seite die Rücklage nicht hoch genug ist.

Speaker 2: 4:00

Genau das ist das Problem, und es ist richtig. Wir dürfen bestimmte Reparaturmaßnahmen zu kostengünstigen Preisen überhaupt gar nicht durchführen, weil uns das Gebäudeenergiegesetz da spielt das natürlich eine Rolle sagt wenn du an die Fassade gehst, wenn du an die Substanz der Fassade gehst und mehr als so und so viel Prozent, mehr als 10 Prozent anpackst, dann musst du die Fassade nach modernen oder nach aktuellen Regeln des GEG, des Gebäudeenergiegesetzes dämmen. Und auch richtig ist, dass der Verwalter oder die Verwalterin in der Eigentümerversammlung steht, trägt einen Beschluss vor, einen Beschlussantrag vor, und bekommt einen Negativbeschluss, eine Ablehnung, weil die Eigentümer ganz einfach sagen wir haben das Geld nicht, wir wollen das Geld nicht aufbringen durch eine Sonderumlage, und wir haben das Geld nicht in der Erhaltungsrücklage. Also können wir im Moment die Maßnahme nicht machen. Da können Sie erstmal als Verwalter gar nichts dran ändern. Das ist dann so, dann bekommen Sie einen Negativbeschluss. Tatsache ist aber auch, dass jeder Eigentümer und wir sprechen jetzt über Erhaltungsmaßnahmen im Gesetz geregelt.

Speaker 2: 5:31

In § 19 Absatz 2 Ziffer 2 des Wohnungseigentumsfes vom 17.10.2014 ist völlig klar, dass jeder Eigentümer, jeder einzelne Eigentümer gegen die Gemeinschaft der Eigentümer früher waren es vor der Reform die übrigen Eigentümer, jetzt ist es immer die Gemeinschaft jeder einzelne Eigentümer kann von der Gemeinschaft der Eigentümer verlangen, dass eine notwendige Erhaltungsmaßnahme durchgeführt und damit auch finanziert wird. Das ist seit dieser Entscheidung des BGH klar, und auch klar ist, dass die Eigentümer wir nennen diese Entscheidung den sogenannten Opfergrenzenfall. Klar ist auch, dass die Eigentümer das nicht ablehnen dürfen. Wenn sie es ablehnen, durch Mehrheitsbeschluss, negative Beschluss, dann kann jeder Eigentümer zum Gericht gehen und vom Gericht eine sogenannte Beschlussersetzung erbitten oder beantragen, und das Gericht wird die Erfahrung haben wir gemacht bei notwendigen Erhaltungsmaßnahmen- den Beschluss der Eigentümer ersetzen, und dann muss das Geld her Folgen haben kann.

Speaker 1: 6:42

Und ich weiß nicht, ob das immer allen so richtig klar ist. Es geht ja nicht mehr darum, dass der Verband haftet in dieser Entscheidung, sondern es geht darum, dass die Schadensersatzpflicht den einzelnen Eigentümer trifft, der eine notwendige Erhaltungsmaßnahme blockiert, indem er dagegen stimmt. Habe ich das richtig ausgedrückt?

Speaker 2: 7:04

Ja fast. Die Entscheidung ist 2014 ergangen. Da war ja noch der frühere Rechtszustand, da, man musste die übrigen Eigentümer verklagen, und da hat der BGH gesagt derjenige Eigentümer, der durch seine Nein-Stimme oder durch seine Enthaltung einen notwendigen Sanierungsbeschluss Erhaltungsmaßnahmenbeschluss, so heißt es dann richtig verhindert, der haftet persönlich für die dadurch entstehenden Rechtsnachteile der anderen Eigentümer. Also, das ist diese persönliche Haftung. Ich weiß, dass das in den Eigentümerversammlungen auf den Tisch kommt, das wird gebracht, und ich weiß auch, dass dann sofort reflexartig gesagt wird das ist Erpressung. Wollen Sie uns Und das ist immer sehr schwierig für den Verwalter, das sage ich mal emotionslos und ganz neutral rüberzubringen? Die Rechtslage ist aber so gewesen, dass jeder einzelne Eigentümer haftet. Jetzt, ich sagte es eben, richtet sich der Anspruch ja gegen die Gemeinschaft der Eigentümer. Verklagt wird die Gemeinschaft der Eigentümer, aber die und das sagt auch die Fachliteratur die Gemeinschaft der Eigentümer hat wiederum dann einen Regressanspruch gegen diejenigen Eigentümer, die diesen Beschluss verhindert haben.

Speaker 2: 8:26

Das heißt also, die Nein-Stimmer und die, die sich enthalten, gehören dazu, und die Nein-Stimmer gehören dazu. Das heißt also, sie haben Recht mit ihrer Aussage zu Beginn, unter der Voraussetzung, dass tatsächlich ein Negativbeschluss zustande kommt. Wenn ein Positivbeschluss also für die Sanierungsmaßnahme zustande kommt, dann haften die drei Nein-Stimmer von 100, eben nicht den 48 anderen, einen 50 ergeben, die auch dann mit Nein stimmen und gegen 49 stimmen, die notwendige Sanierungsmaßnahme verhindern, dann haften sie persönlich für alle dadurch entstandenen Schäden. Und ich meine, das muss man als Verwalter den Eigentümern auch ganz klipp und klar sagen. das ist keine Drohung, das ist einfach Zitierung der Rechtslage.

Speaker 1: 9:13

Also, wir setzen das auch immer, wenn solche Themen aufkommen, mit in das Protokoll rein, und wenn es sein muss, werfen wir es sogar noch an die Wand, zumindest den Leitsatz dieser Entscheidung. Da steht es ja explizit drin. Man muss nur darauf achten die Entscheidung, wie Sie ja schon sagten, ist von 2014. Also da geht es ja auch darum, auch um Finanzierung der Maßnahmen. Da wird ja auch gesagt ich drücke das jetzt wieder mal mit meinen Worten aus, sie können das gerne juristisch besser formulieren, als ich das tun würde In der Wohnungseigentumsgemeinschaft oder anders ausgerückt Es spielt keine Rolle, ob man zu alt ist, es spielt keine Rolle, ob man finanzielle Schwierigkeiten hat. Sie müssen zahlen, ob Sie wollen oder nicht.

Speaker 2: 10:00

Das ist richtig. Ich würde noch einen Schritt zurückgehen, noch einmal Sie sagen, sie schreiben es ins Protokoll. Ich empfehle den Eigentümergemeinschaften und Verwaltern, schreibt es schon in die Einladung mit rein, schreibt es in die Einladung mit rein, schreibt es in die Tagesordnung mit rein, damit sich die Eigentümer schon bei Erhalt der Einberufung der Einladung bewusst werden. Hier geht es um eine ganz wichtige Entscheidung, nämlich für die Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums. Das müssen die wissen sich darauf vorbereiten und möglicherweise dann auch, wenn sie Vollmachten erteilen, dem Vollmachtnehmer eine entsprechende Weisung erteilen. Bitte stimmen dafür, denn wir müssen diese Erhaltungsmaßnahme durchführen. So, was jetzt die Frage angeht muss ich zustimmen, muss ich nicht zustimmen?

Speaker 2: 10:49

das ist eben dieses Urteil vom 17.10.2014. Wir nennen das Urteil den Opfergrenzenfall, weil bis 2014 in der Rechtsprechung und Fachliteratur umstritten war, ob man eine Maßnahme ablehnen darf, wenn man sie nicht finanzieren kann, wenn man krank ist, wenn man kein Einkommen hat, wenn man alt ist, krank ist, wenn man kein Einkommen hat, wenn man alt ist. Und dieser Fall vom 17.10.2014 war ein Fall von einer Wohngemeinschaft mit drei älteren Personen, die tatsächlich das Geld nicht hatten, das zu finanzieren. Und da hat der Bundesgerichtshof eben gesagt und hat eben der bis dahin vertretenen Auffassung eine Absage erteilt es gibt keine Opfergrenze, es gibt nicht die Möglichkeit zu sagen ich habe das Geld nicht, ich kann das Geld auch nicht beschaffen, ich bin zu alt oder was weiß ich auch immer Der BGR hat gesagt, das klingt jetzt sehr hart es gibt keine Opfergrenze.

Speaker 2: 11:52

Jeder, der Eigentümer ist, der Mitglied einer Eigentümergemeinschaft ist, muss das Geld aufbringen. Das führt dann in der Konsequenz dazu, dass ein solcher Beschluss, der erforderlich im Fall, vom Gericht ersetzt wird. Wenn das einer will, dann macht das Gericht den Beschluss, und dann folgen da auch Sonderumlagen, und die Sonderumlagen, die ich bezahlen kann, werden dann eingeklagt, und das führt in der Konsequenz dazu, dass ich mein Eigentum, meine Eigentumswohnung verliere im Wege der Zwangsvollstreckung oder sogar, dass ich eine persönliche Insolvenz anmelden muss.

Speaker 1: 12:29

Herr Brandt, bezieht sich diese Entscheidung jetzt auch auf die Erreichung der Klimaschutzziele beziehungsweise die Mehrkosten? Kann man das auch mit einbinden? Das heißt, die Fassade muss saniert werden, ich muss sie jetzt dämmen, und kann ich sagen ja, das müssen sie nun mal machen. Da kann ich auch diese Entscheidung anziehen, egal, ob das eine Erhaltungsmaßnahme ist oder ob ich jetzt eine Modernisierung mache, ich will es einfach dämmen Können, oder ob ich jetzt eine Modernisierung mache, ich will es einfach dämmen. Können die dann auch Nein sagen, oder können, die nicht Nein sagen? die Eigentümer?

Speaker 2: 12:58

Ja, da müssen wir nochmal in die Begrifflichkeit einsteigen und ein bisschen juristisch werden.

Speaker 2: 13:07

Aber kurz, bitte, ich habe noch ein paar Fragen, die auch nicht ganz uninteressant sind. Ich bleibe kurz, aber das ist ganz wichtig. Ich habe eben gesagt, das Ganze dieses BGH-Urteil bezieht sich auf Erhaltungsmaßnahmen. Genau, erhaltungsmaßnahmen sind definiert in § 19 Absatz 2 Satz 2. Und nach ganz herrschender und allgemeiner Auffassung zählt zu Erhaltungsmaßnahmen, das heißt zu diesen notwendigen Maßnahmen, die jeder mitfinanzieren muss, auch die Einhaltung öffentlich-rechtlicher und behördlicher Auflagen. Das ist ganz klipp und klar. Und wenn das GEG, das Gebäudeenergiegesetz, vorschreibt, dass, wenn ich mehr als 10 Prozent meiner Hausfassade antaste, substanziell ich diesen gesamten Fassadenbereich nach neuen gesetzlichen Bestimmungen gedämmen muss, dann ist diese Dämmung eine Erhaltungsmaßnahme Nach § 19 Absatz 2, ist von allen zu finanzieren und kann von jedem gegenüber der Gemeinschaft verlangt werden und ist eben keine bauliche Veränderung nach § 20.

Speaker 1: 14:14

Ganz klipp und klar. Dann lassen Sie uns mal in den Bereich Finanzierung gehen. Also die Wohnungseigentumsgemeinschaft finanziert sich ja in erster Linie über den Wirtschaftsplan, über Sonderumlagen, über Bildung einer Rücklage beziehungsweise über die Inanspruchnahme eines WEG-Kredites. Wie macht das jetzt Sinn? Wir wollen ja vorausschauend arbeiten. Das heißt also, gehen einfach mit einer höheren Rücklage in die Wirtschaftspläne rein und begründen das, warum wir das gemacht haben. Aber wenn es dann eben abgelehnt wird, können wir nur darauf hinweisen, welche Konsequenzen das hat. Weitere Verpflichtungen haben wir nicht.

Speaker 2: 14:52

Nein, die klassische Finanzierungsmethode oder das klassische Finanzierungsmittel einer Wohnungseigentümergemeinschaft ist die langfristige Ansparung einer angemessenen Sonderumlage. Das steht im Gesetz, auch wieder in diesem schönen Paragrafen 19, absatz 2, dort die Ziffer 4. Da steht drin zur ordnungsmäßigen Verwaltung gehört die Ansparung und die Bildung einer angemessenen Sonderumlage. Da fragen immer eine angemessene.

Speaker 1: 15:21

Rücklage.

Speaker 2: 15:21

Erhaltungsrücklage Heute heißt es ja Erhaltungsrücklage, früher hieß es Instandsetzungsrückstellung. Also es heißt Erhaltungsrücklage angemessen wird immer sofort gefragt was ist angemessen? Angemessen ist konkret zu bestimmen nach dem Alter der Wohnanlage, nach den konkreten Bedürfnissen. Das ist die klassische Finanzierungsmöglichkeit. Die Sonderumlage, die steht ja gar nicht im Gesetz drin. Die Sonderumlage hat man sich ausgedacht oder hat man entwickelt, weil man festgestellt hat oft reicht die. Da gibt es ja keinen, der das sponsert.

Speaker 1: 16:22

Ich sage immer ein kleiner Wirtschaftsplan, ein Nachtragswirtschaftsplan nach dem Motto wir müssen Geld dran schaffen, weil wir die und die Maßnahme finanzieren müssen, und wenn wir eine Sonderumlage beschließen die Gelder werden nicht bezahlt geben wir so vor wie immer, wenn Rückstände bestehen, im schlimmsten Fall bis zur gerichtlichen Beitreibung der Gelder nie nicht gezahlt wurden.

Speaker 2: 16:46

Naja, das ist nicht der schlimmste Fall. Das ist aus meiner Sicht die Regel. Natürlich, je nachdem, wie Sie mit Ihrer Gemeinschaft umgehen, werden Sie früher mahnen und werden sagen bitte zahl das. Und Sie werden möglicherweise in Einzelfällen eine Ratenzahlung in einem ganz kurzen Rahmen befürworten. Aber letztendlich müssen Sie sehr schnell und sehr zeitnah eine nicht gezahlte Sonderumlage gerichtlich beitreiben, weil die Wohnungsrechte Ja, Brandt, ich muss Sie unterbrechen, Also sehr schnell.

Speaker 1: 17:18

das habe ich selten erlebt, alles, was mit Juristerei zu tun hat. Wir finden irgendwann eine Lösung. Aber das Wort sehr schnell habe ich gestrichen. Aber lassen Sie uns weitermachen.

Speaker 2: 17:29

Ich bleibe sehr schnell, herr Diakko, ich erinnere.

Speaker 1: 17:31

Sie daran.

Speaker 2: 17:33

Ich sage auch einen Grund dafür, weil die Wohnungseigentümergemeinschaft das muss man immer im Hinterkopf haben die Wohnungseigentümergemeinschaft ist mit ihren Forderungen gegenüber Eigentümern, die ihren Zahlungspflichten nicht nachkommen, bevorrechtigt in der Zwangsversteigerung. Da kriegt sie nämlich 5% des Verkehrswertes vor allen eingetragenen Hypotheken und Grundpfandrechten, aber nur für Rückstände, die nicht älter als 2 Jahre sind, und das ist das Problem. Das heißt also, innerhalb dieser zwei Jahre muss der Rückstand gerichtlich bestandskräftig tituliert sein.

Speaker 1: 18:10

Ich muss wieder dazwischen gehen. Da müssen wir sehr schnell definieren. Also ich verstehe jetzt sehr schnell ich habe ein Problem, ich brauche das Geld, weil die eine Sanierungsmaßnahme haben, und dann brauche ich das Geld innerhalb von wenigen Wochen und nicht innerhalb von einigen Monaten. Aber das spielt keine Rolle, wir müssen es beitragen. Im schlimmsten Fall müssen wir nochmal eine weitere Sonderumlage anfordern für die Gelder, die eben nicht gezahlt worden sind seit 2012. Da machen Sie ja, wenn ich das mal so sagen darf, hervorragende Beschlüsse, aber das ist schon mühselig, die alleine vorzutragen und sie zu verstehen. Innerhalb einer Wohnungseigentümerversammlung Sagen Sie ganz kurz kann jede Gemeinschaft einen Kredit kriegen. Wo sehen Sie da die Grenzen? Wo kann es möglicherweise Schwierigkeiten geben?

Speaker 2: 19:02

Oder wenn man den Weg über einen WEG-Kredit geht wo sollte man auf jeden Fall als Verwalter darauf achten. Das Problem oder die besondere Herausforderung? Probleme haben wir nicht, wir haben Herausforderungen, nett ausgedrückt. Die besondere Herausforderung bei einem WEG-Kredit ist die, glaube ich, nach der Rechtsprechung ist die Belehrung und die Hinweispflicht des Verwalters der Verwalterin, wie so ein WG-Kredit funktioniert und wie die Haftungsverhältnisse sind. Im Prinzip kann jede Wohnungseigentümergemeinschaft einen sogenannten WG-Kredit heißt, dass Kreditnehmer nicht die einzelnen Personen sind oder einzelne Personen aus der Gemeinschaft, sondern die Gemeinschaft als Verband. Der Verband der Gemeinschaft ist ja schon seit 2007 rechtsfähig und kann den Kredit als Kreditnehmerin aufnehmen. So, das ist kein Problem. Wir wissen auch seit 2012 vom Bundesgerichtshof, dass dieser Verband, dass die Eigentümer eine Beschlusskompetenz haben. Die können das mit einem Mehrheitsbeschluss festlegen, und wir wissen auch, unter welchen Voraussetzungen ein solcher Mehrheitsbeschluss nicht gegen Grundsätze ordnungsmäßiger Verwaltung verstößt.

Speaker 2: 20:21

Im Grundsatz der ordnungsmäßigen Verwaltung verstößt Nämlich, indem man alle anderen Finanzierungsmittel abgewogen hat. Man muss sich damit beschäftigen. Haben wir genug in der Rücklage? könnten wir eine Sonderumlage machen? wie realistisch ist das? wie dringlich ist die Maßnahme? Wenn wir das sorgfältig gegeneinander abwägen und kommen dann zu dem Ergebnis wir brauchen wegen der Menge des Geldes und wegen der Dringlichkeit der Maßnahme einen WEG-Kredit, dann kann man den aufnehmen und beschließen. Und das Besondere ist eben, da trägt keine Bank etwas in die Grundbücher ein, sondern der WEG-Kredit ist ein Verbraucherkredit, ein Personenkredit, und den kann jede Gemeinschaft aufnehmen. Aber ich würde es. Ich will jetzt keine Werbung machen für mich, aber ich würde es als Verwalter immer zusammen mit einer rechtlichen Beratung machen, weil sonst ist das Ding zu gefährlich, wenn ich die Hinweispflicht nicht richtig ausübe.

Speaker 1: 21:15

Also, ich bin da ganz bei Ihnen. Ich glaube auch, manchmal ist es besser, das in absolute Profi-Hände zu geben, und das sehe ich in dem Fall beim Verbandskredit Alleine. Wenn ich mir Ihren Beschluss durchlese, da weiß ich nicht, ob ich das alleine so hingekriegt hätte. Ich muss ehrlich gestehen, eher nein. Wir müssen langsam zum Schluss kommen, herr Brandt. Wir sagen ja, wer soll das bezahlen? Welchen Weg würden Sie beschreiten, wenn Sie jetzt Verwalter wären? Was würden Sie den Wohnungseigentümern mit auf den Weg geben?

Speaker 2: 21:46

Ich würde als Verwalter sehr, sehr früh und auch wenn es noch nicht konkret ist, darauf hinwirken, eine ausreichend hohe auskömmliche Erhaltungsrücklage zu bilden, Auch wenn man jetzt ganz konkret im Moment nicht sieht, dass da etwas passieren könnte, dass die notwendig ist. Trotzdem würde ich einfach zur Vermeidung einer Sonderumlage, wodurch dann doch sehr viele überrascht und überfordert sind, sagen geht sehr früh in die Ansparung einer auskömmlichen Erhaltungsrücklage rein, Und diese Hinweise würde ich jedes Jahr geben und würde ich jedes Jahr ins Protokoll schreiben. Sie können den Beschluss der Eigentümer nicht aufzwingen, aber sie können jedes Jahr in regelmäßigen Abständen eine Wasserstandsmitteilung machen und sagen bitte passen Sie Ihre Rücklagenbildung an.

Speaker 1: 22:38

Ja, Herr Brandt, ich bin da sehr bei Ihnen, weil ich auch glaube ich kenne ja die BGH-Entscheidung, wo wir gerade darüber gesprochen haben weil ich immer der Meinung bin, es heißt ja Wohnungseigentümergemeinschaft, und man sollte immer versuchen, alle Eigentümer mitzunehmen. Nicht alle Eigentümer, die Nein sagen, sagen das, weil sie zu geizig sind, sondern weil sie teilweise auch wirklich kein Geld haben, und wenn es irgendwie möglich ist, bin ich immer ein Freund davon, alle mitzunehmen. Herr Brandt, vielen Dank, dass Sie da waren, war wieder spannend. Mit ihm Macht mir immer Spaß. Ich habe wieder drei, vier Sachen im Kopf, die auch unterhalten wir uns privat drüber. Danke dafür, bis zum nächsten Mal, liebe Zuhörer. Danke fürs Zuhören, und ich hoffe, wir konnten was mitnehmen, vielen Dank.