Unter Beschluss - Der VDIV NRW Podcast
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Unter Beschluss - Der VDIV NRW Podcast
WEG im Umbruch: Absenkungsbeschluss und virtuelle Eigentümerversammlungen
Erleben Sie die spannenden Einblicke in die vielschichtige Welt des Wohnungseigentumsrechts von Amtsrichter Barry Sankol aus Hamburg. Erfahren Sie mehr über die juristischen Kontroversen zwischen inhaltlichen und verfahrensrechtlichen Beschlüssen und welche Empfehlungen Barry Sankol gibt, um Unklarheiten zu vermeiden. So besprechen wir den Absenkungsbeschluss und wir gehen auf die moderne Flexibilität virtueller Eigentümerversammlungen ein. Verändern diese Gesetzesänderungen die Art und Weise, wie Wohnungseigentümer Abstimmungen und Versammlungen durchführen wirklich grundlegend? Trotz anfänglicher technischer Vorbehalte erwarten wir, dass Wohnungseigentümergemeinschaften bald so selbstsicher mit virtuellen Tools umgehen werden wie mit EC-Karten und Smartphones. Freuen Sie sich auf eine unterhaltsame und informative Episode, die Ihnen neue Perspektiven aufzeigt und Vorfreude auf zukünftige Gespräche weckt.
Herr Barry Sankol ist Richter und Vorsitzender der WEG-Abteilungen und einer allgemeinen Zivilabteilung am Amtsgericht Hamburg-St. Georg. Sein Tätigkeitsschwerpunkt liegt somit vornehmlich im Wohnungseigentumsrecht, aber auch im Miet- und Verfahrensrecht.
Herr Sankol hat zahlreiche Beiträge in Fachzeitschriften, insbesondere in der ZMR, sowie in Fachbüchern veröffentlicht und ist sehr engagiert für die Aus- und Fortbildung.
Herr Sankol zeigt dies sowohl als Referent bei zahlreichen Fortbildungsveranstaltungen und Fachvorträgen als auch in seiner Prüfertätigkeit im Zweiten Juristischen Staatsexamen.
Ein wunderschönen guten Tag. Mein Name ist Michael Dejako, vorstandsvorsitzender des VDV NRWs, aber in erster Linie leidenschaftlicher Verwalter. Heute ein ganz interessantes Thema der Absenkungsbeschluss in der Praxis, rechtliche Hürden, praktische Chancen, gut oder schlecht? Mein heutiger Gast wird uns die Fragen sehr wahrscheinlich beantworten können. Der Amtsrichter aus Hamburg, st Georg Beri Sankohl, referent und Autor. Schönen Dank, dass Sie heute Zeit für uns haben.
Speaker 2:Ja, moin, herr Diakow, vielen Dank für die Einladung. Sehr gerne, dass ich hier bin. Die Leidenschaft, glaube ich, teilen wir beide. Bei mir geht es mehr ins Wohnungseigentumsrechtliche, aber das liegt wahrscheinlich auch an meinem Beruf.
Speaker 1:Schönen Dank, weil ich mir vorstellen kann, dass Sie einiges zu tun haben, dass Sie die Zeit gefunden haben für uns. Wir haben heute das Thema Absenkungsbeschluss. Den gab es ja früher nicht, also vor der Novellierung. Da haben wir von dem Umlaufbeschluss geredet. Dafür war die Altstimmigkeit erforderlich, und die Schriftform. Was hat sich heute geändert?
Speaker 2:Ja, mittlerweile hat sich geändert, dass die Wohnungseigentümer in der Versammlung beschließen können, mehrheitlich, dass sie über einen konkreten Gegenstand außerhalb der Versammlung dann auch im Umlaufverfahren beschließen wollen, außerhalb der Versammlung dann auch im Umlaufverfahren beschließen wollen, allerdings dann mit einer abgesenkten einfachen Mehrheit. Also, das heißt, die Allstimmigkeit für das Umlaufverfahren ist dann für einen bestimmten Gegenstand ausgehebelt.
Speaker 1:Sie können das beschließen. Ist es denn dafür notwendig, dass ich das vorher in der Tagesordnung ankündige? Muss ich sagen, wir wollen möglicherweise einen Absenkungsbeschluss fassen, oder ist die Notwendigkeit nicht gegeben?
Speaker 2:Ja, herr Diaco, wie so viele Fragen ist auch das eine unter Juristen streitige Frage. Das kommt ein bisschen darauf an, wie man diesen Absenkungsbeschluss inhaltlich verstehen will. Darum ranken sich nämlich schon die juristischen Meinungsstreitigkeiten. Wenn man das Gefühl hat oder sagen wir es mal anders, das juristische Argument zum Tragen bringen will, dass das ein inhaltlicher Beschluss ist, den man da fasst, dann muss man ihn ankündigen. Wenn man das Gefühl hat, das ist eher ein Geschäftsordnungsbeschluss, ein verfahrensrechtlicher Beschluss, dann würde ich sagen, muss man den nicht ankündigen, weil sich das quasi in der Sitzung, dann in der Versammlung spontan ergibt und quasi danach auch erstmal wieder erledigt, weil man ja gar nicht weiß, ob es dann nachträglich auch noch dieses Umlaufverfahren gibt.
Speaker 2:Und da hängen dann auch noch die Fragen dran, ob man solche Beschlüsse überhaupt anfechten kann, oder ob man gar kein Rechtsschutzbedürfnis daran hat und so weiter. Also, es hängt an dieser Einordnung qualitativ, was das für ein Beschluss ist. Ich persönlich würde meinen, es ist eher ein Geschäftsordnungsbeschluss, wäre also dafür, dass man die nicht zwingend ankündigen muss. Aber es schadet natürlich auf der anderen Seite auch nichts, wenn die Verwaltung in die Einladung mit reinschreibt liebe Wohnungseigentümerinnen und Wohnungseigentümer, bitte rechnet damit dass. Zu einzelnen Eigentümerversammlung konnte man sich nicht einig werden welches Angebot man nimmt.
Speaker 1:Man war dann der Meinung, man holt noch ein weiteres Angebot ein, und hat dann gesagt, wir machen dann einen Abwärtssenkungsbeschluss, dass dann der Beirat entscheiden soll, wenn denn das vierte Angebot noch vorliegt, welches Angebot genommen wird. Ist es machbar? Es war nicht angekündigt. Also der Tagesordnungspunkt Sanierung der Dachflächen stand drauf, aber es war nicht angekündigt, dass jetzt noch ein weiteres Angebot eingeholt werden soll. Das ergab sich während der Versammlung.
Speaker 2:Ein bisschen steckt natürlich nach der neuen Gesetzeslage die Gefahr oder besser gesagt das Instrument des Absenkungsbeschlusses in jeder Sachentscheidung mit drin. Man könnte sagen, die Wohnungseigentümer müssen heutzutage damit rechnen, dass in der Versammlung selber noch keine Entscheidung getroffen werden kann, weil man und das ist eigentlich der Sinn dieses Absenkungsbeschlusses für Einzelfragen noch weitere Informationen braucht, Beschlusses für Einzelfragen noch weitere Informationen braucht. Dass man sich zwar mit einem Thema schon befasst hat, wie jetzt in Ihrem Beispiel, aber man sagt, ja, wir wollen noch eine weitere Erkenntnisquelle hinzunehmen oder wir wollen noch eine Änderung, zum Beispiel eine Abrechnung herbeiführen, und dass man dann quasi dieses Thema verlagert in ein Umlaufverfahren mit abgesenkter Mehrheit, damit man sich eben dazu nicht nochmal in der Versammlung treffen muss, Und dass man dann den Beirat quasi entscheiden lässt. Wenn man das klar in den Beschluss mit reinnimmt, was der Beirat da tun soll, Nämlich nicht nur, dass er irgendwie auf das neu einzuholende Angebot draufguckt, sondern dass es tatsächlich eine Zustimmungserklärung im Sinne einer Genehmigung geben muss, dann würde ich denken, kann man das so handhaben.
Speaker 1:Okay, dann habe ich es richtig gemacht. Da bin ich dankbar für oder ich gehe davon aus, dass ich es richtig gemacht habe. Sie sagten vorhin Geschäftsordnungsbeschluss. Also der Beschluss, dass ich einen Absenkungsbeschluss mache, ist gleichzusetzen wie ein Geschäftsordnungsbeschluss. Dann wäre er ja nicht anfechtbar.
Speaker 2:Also, es wird zumindest eher vertreten, dass es kein Geschäftsordnungsbeschluss ist, sondern irgendwas dazwischen. Also, weil dieses Instrument des Absenkungsbeschlusses gibt es sonst im Wohnungseigentumsrecht nicht. Dass Wohnungseigentümer beschließen können, dass sie etwas anderes mit anderer Mehrheit beschließen, das ist quasi ein Novum, das gibt es nur da. Beschließen, das ist quasi ein Novum, das gibt es nur da. Und um das einzuordnen und um die Rechtsqualität ein bisschen zu bestimmen, haben einige Stimmen in der Literatur schon gesagt, das ist in eher einem Geschäftsordnungsbeschluss vergleichbar, weil es sich eben in der Entscheidung erschöpft, dass wir über ein anderes Thema mit anderer Mehrheit entscheiden wollen.
Speaker 2:Wenn man das so sehen würde, dann wäre in der Tat zwar eine Anfechtbarkeit formal gegeben, aber man würde sagen, das hat sich doch erledigt nach dieser Versammlung, und deswegen würde man das Rechtsschutzbedürfnis verneinen das haben einzelne Gerichte auch schon gemacht und sagen, was bringt es jetzt dem Wohnungseigentümer, der Wohnungseigentümerin, diesen Beschluss anzufechten? warte doch erstmal ab, ob dann die Gemeinschaft tatsächlich im Umlaufverfahren mit abgesenkter Mehrheit entscheidet, und dann würde man im Rahmen dieser zweiten Entscheidung überprüfen durftet ihr das so machen, das heißt, waren die formalen Voraussetzungen gegeben? Es käme dann der Jurist würde sagen, zu einer Inzidentprüfung. Also, man müsste das dann in diesem zweiten Verfahren mitprüfen. Aus meiner Sicht verliert der Wohnungseigentümer, verliert die Wohnungseigentümerin dadurch keine Rechtsposition, im Gegenteil, man spart sich ein Anfechtungsverfahren. Aber das wird, wie gesagt, unterschiedlich beurteilt, und es gibt starke Stimmen in der Literatur, die das anders sehen.
Speaker 1:Also würden Sie dann eher empfehlen, davon Abstand zu nehmen, oder?
Speaker 2:sagen Sie also, weil Sie gerade sagten, starke Stimmen sind genau entgegensetzt, ist auch meine Meinung Sollen wir da eher vorsichtig sein als Verwalter, die Verwaltungen, auch die Wohnungseigentümer ruhig häufiger von Gebrauch machen. Weil das ist ja gerade die Idee, wenn nochmal ungeklärte Fragen sind, man die quasi nicht ganz ungeklärt bis zur nächsten Eigentümerversammlung lassen muss, sondern eben nachträglich noch klären kann und dann im Umlaufverfahren eine abschließende Entscheidung zuzuführen. Die Frage, die sich eher aufdrängt, ist muss man jetzt so einen Absenkungsbeschluss anfechten, ja oder nein? Und das muss jeder für sich selber entscheiden, ob er das machen will oder nicht. Ich würde denken, juristisch spielt dann die Musik, wie man so schön sagt, in dem tatsächlich dann im Umlaufverfahren gefassten Beschluss. Da muss man dann nochmal schauen ist das inhaltlich richtig? sind die Formalien gegeben der Frage, ob die Wohnungseigentümer eigentlich bei der Materie, über die sie da gesprochen haben, einen Absenkungsbeschluss fassen durften, weil der Gesetzgeber das eigentlich so gedacht hat?
Speaker 2:Man hat schon darüber diskutiert, man hat sich schon eigentlich eine Meinung gebildet. Es ist aber noch ein Detail offen, was man ins Umlaufverfahren gibt. Es gibt aber auch Gemeinschaften das habe ich schon beobachtet die treffen so pauschale Absenkungsbeschlüsse, immer, wenn es um bauliche Veränderungen geht. Als Beispiel werden wir mit abgesenkter Mehrheit im Umlaufverfahren entscheiden. Das geht natürlich nicht, ist auch nicht im Sinne des Erfinders an der Stelle. Aber da scheiden sich ein bisschen die Geister an der Frage was muss denn vorher schon passiert sein und diskutiert worden sein? in der Versammlung Geht so ein bisschen im Demokratieprinzip. Haben die Wohnungseigentümer die Möglichkeit gehabt, sich darüber auszutauschen, oder wird jetzt im Grunde genommen alles in so ein schriftliches Verfahren mit abgesenkter Mehrheit verschoben? Das ist der zweite Streitpunkt. Also, der erste Streitpunkt ist die rechtliche Einordnung. Was ist das überhaupt für ein Beschluss? Anfechtung ja oder nein? Und der zweite Punkt ist darf man überhaupt an bestimmten Stellen etwas schon in die abgesenkte Mehrheit Umlauf, verfahren geben oder nicht?
Speaker 1:Eins kann ich jetzt bestätigen, liebe Zuhörer Herr Sankul sagt am Anfang, er sei ein leidenschaftlicher WG-Jurist. Und wenn sie ihn jetzt sehen könnten. Er sagt es nicht nur einfach, erlebt es. Also danke dafür. Also ich, ich, ich, sie könnten wir alles erzählen, ich würde jedes wort glauben auf inhaltlich richten, aber dank dafür die ausführliche erklärung. Aber jetzt machen wir es einfach. Ich sind eigentlich schon viel zu schnell fortgeschritten ist ja auch ein spannendes thema ist super thema, super thema.
Speaker 1:was soll der begriff absenkungsbeschluss? wie kommen wir drauf? Wir sind eigentlich schon viel zu schnell fortgeschritten Ist ja auch ein spannendes Thema, ist ein super Thema.
Speaker 2:Was soll der Begriff Absenkungsbeschluss, wie kommen wir drauf? Steht hier überhaupt ein Gesetz drin? Absenkung steht so wortwörtlich nicht drin, aber es steht drin, dass die Wohnungseigentümer eben entscheiden können, dass sie über einen einzelnen Gegenstand mit einfacher Mehrheit entscheiden können, und im Verhältnis zu sonstigen Entscheidungen im schriftlichen Verfahren Sie sagten es schon, früher gab es das ja nur, also sprich, vor der Rechtsänderung zum 1.12.2020,. Da muss es allstimmig sein, und das war und ist heutzutage vielfach schwierig, eben von jedem Wohnungseigentümer und jeder Wohnungseigentümerin zu einem bestimmten Thema einen Rücklauf zu bekommen und im besten Fall noch positiv bekommen und im besten Fall noch positiv. Deswegen ist das eigentlich ein ganz gutes Vehikel, finde ich, um Wohnungseigentumsverwaltung ein bisschen flexibler, effektiver zu gestalten Und für die Wohnungseigentümer in der Tat ja auch nicht so dramatisch. Ihr Beispiel, wenn man das nochmal aufgreift man hat schon drei Angebote für eine Maßnahme, jetzt kommt noch ein viertes hinzu, und der Verwaltungsbeirat bekommt die Marschroute. Am Ende entscheide dich bitte für das Günstigste, und dann passiert das so. Dann ist ja im Grunde genommen allen Belangen da Genüge getan.
Speaker 1:Danke für die Antwort. Eine kurze Antwort Unterschied Textform Schriftform, weil ich glaube, das wird noch nicht immer richtig verstanden, damit wir da nichts falsch machen.
Speaker 2:Die Schriftform in alter Lesart oder auch heutiger noch ist auf dem Stück Papier irgendwas Gedrucktes, und Textform heißt irgendwie, vielleicht auch per E-Mail, per WhatsApp, hauptsache Text in irgendeiner Form übermittelt, sage ich jetzt mal ganz einfach.
Speaker 1:Welche Fristen würden Sie ein? dann wird der Umlaufbeschluss formuliert. Würden Sie eine Drei-Wochen-Frist einhalten, ist eine Ein-Wochen-Frist möglicherweise ausreichend?
Speaker 2:Also vorsichtshalber kann man immer nur sagen vorsichtshalber natürlich lieber drei Wochen als nur eine, vielleicht auch mal vier. Das Ganze findet ja dann ohne Austausch statt. Manch ein Wohnungseigentümer, manch eine Wohnungseigentümerin empfindet ja auch eine gewisse Sicherheit darin, in der Versammlung zu hören, was sagen andere dazu, und wiegen sich dann dadurch in Sicherheit. Wenn das alles nur schriftlich passiert, kann man halt nur die Schriftlage prüfen. Da würde ich eher sagen, auf Nummer sicher gehen. Wenn es ein dringender Fall ist, wenn es um eine dringende Sanierungsmaßnahme geht, dann ist klar, dass man auch Fristen kürzer erfassen kann. Dann muss man ja nicht zuwarten, bis das Dach weiter leckt.
Speaker 1:Wenn man jetzt in der Versammlung versäumt hat wir haben über das Angebot gesprochen, jetzt haben wir aber noch gar nicht darüber gesprochen. Über die Finanzierung. Könnte ich das nachholen in dem Umlaufbeschluss?
Speaker 2:Ja, das ist ein spannender Punkt. Ich persönlich, aber das ist noch nicht durch die Instanzen gegangen. Ich persönlich würde denken, dass das schwierig ist. Finanzierungsbeschluss muss man ja bei jeder Erhaltungsmaßnahme mit dazu treffen, und ich würde sagen, das ist mitunter schon eine grundlegende Entscheidung, über die man heutzutage nachdenken muss, also nicht nur, wie wir die Kosten dieser Maßnahme verteilen das ist ja das eine Element sondern woher soll das Geld genommen werden? Nehmen wir das aus der Instandhaltungs oder Erhaltungsrücklage? Nehmen wir einen Kredit auf? Heben wir eine Sonderumlage?
Speaker 2:Punkte, die man vielleicht doch eher in der Versammlung diskutieren müsste, muss und nicht einfach ins Umlaufverfahren. Das wäre also quasi eine vielleicht aus meiner Sicht zu bedeutende Sachfrage, die man nicht einfach später in das Umlaufverfahren verschieben kann. Wie man es machen will, kann ich nachvollziehen, würde ich, glaube ich, in der Praxis auch so machen. Wie verkünden Sie den Beschluss? Also, die Verwaltung initiiert ja dieses Umlaufverfahren das kennen Sie ja auch indem sie alle anschreibt und dann wieder einsammelt, was an Antworten gekommen ist, und dann wird sozusagen allen Wohnungseigentümern das Ergebnis wiederum mitgeteilt. Also, man braucht ja keine Versammlung, das wäre ja widersinnig sondern man schreibt ihnen dann folgender Beschluss ist mit folgender Mehrheit zustande gekommen Also versuchen wir es nochmal zusammenzufassen Wir machen den Umlaufbeschluss, verschicken ihn, setzen eine Frist.
Speaker 1:wenn möglich, halten wir eine Drei-Wochen-Frist ein, wenn eine Sache besonderer Dringlichkeit da ist. Wenn die Frist abgelaufen ist, gehen wir anschließend her und verkünden.
Speaker 2:Genau, dann zählen sie aus, was gab es für Rückmeldungen, und schauen, ob Sie die 50% Hürde überschritten haben. Einfache Mehrheit reicht ja, wie gesagt, aus.
Speaker 1:Von den abgegebenen Stimmen, also von dem, was zurückfließt. Gut, jetzt haben wir ja ein Beschlussbuch, muss das da eingetragen werden?
Speaker 2:Der im Umlaufverfahren zustande gekommene Beschluss in jedem Fall, der gehört da rein. Der ist ja im Grunde genommen ein Sachbeschluss, wie er auch in der Versammlung selbst hätte gefasst werden können. Bei dem Absenkungsbeschluss auch da verweise ich mal auf das, was ich vorhin gesagt habe kommt es wieder darauf an, was für eine Rechtsqualität man diesem Absenkungsbeschluss nun zuweist. Diejenigen, die sagen, das hat so eine erledigende Wirkung, das ist so etwas Verfahrenstechnisches, bei denen würde man sagen, das muss nicht in die Beschlusssammlung rein. Die anderen sind aber der Meinung, dass man das da gut und gerne eintragen muss. Von daher kann ich nur antworten das kommt darauf an, wie man es sieht. Das kommt drauf an, wie man es sieht. Das sind die.
Speaker 1:Antworten, die wir so lieben. Ich kann es nachvollziehen. Ich persönlich würde sagen, ich trage es ein, dann kann ich ja nichts falsch machen.
Speaker 2:Genau. Also, die sichere Variante ist manchmal die bessere, das stimmt. Man muss ja sozusagen nur die Beispiele sich dann angucken. Wo das nicht passiert Und was weiß ich, könnte man ja beurteilen, hat ein Verwalter jetzt pflichtwidrig gehandelt, wenn er das da nicht eingetragen hat. Und da würde ich ja mittlerweile sagen, das kann nicht pflichtwidrig sein. wenn schon die Juristen nicht wissen, eintragen, ja oder nein, was soll denn der Verwalter da besser wissen? Also von daher so viel falsch machen kann man an der Stelle nicht.
Speaker 1:Wenn wir jetzt aufs Jahr 2025 blicken, wir möglicherweise durch die virtuelle Eigentümerversammlung ersetzt. Das soll sagen, wenn ich jetzt eine Sache habe, die dann noch diskutiert werden müssen, ist es nicht besser, dann eine virtuelle Eigentümerversammlung auf die Schnelle zu machen?
Speaker 2:Das ist wahrscheinlich eine praktische und wirtschaftliche Frage, wie man das handhaben will. Ich würde sagen, es erledigt sich nicht, weil natürlich auch in einer virtuellen Versammlung Fragen offen bleiben können, Und man müsste sich ja dann auch für eine offengebliebene Frage in einer neuen virtuellen Versammlung, wo dann wieder alle eingeladen zugeschaltet sind und so weiter, treffen. Da frage ich mich dann, ob es nicht doch einfacher ist, über diesen Punkt einfach außerhalb einer Versammlung schriftlich abzustimmen. Also, ich glaube nicht, dass sich dieses abgesenkte Umlaufverfahren erledigen wird dadurch. Das glaube ich nicht.
Speaker 1:Es ist zwar nicht unser Thema heute, herr Sankohl, aber dennoch möchte ich gerne fragen was halten Sie von der virtuellen Eigentümerversammlung?
Speaker 2:Ich glaube, es ist eine Chance sowohl für die Verwaltungsunternehmen als auch für die Wohnungseigentümer, zukünftig flexibler und mit der Zeit gehend Eigentümerversammlungen zu gestalten. Aus Gesprächen und Verhandlungen auch mit allen Seiten weiß ich, dass der Bedarf relativ groß ist, bei Verwaltungsunternehmen Zum Beispiel, weil man auch flexibler in den Zeiten und mit den Mitarbeitern sein und werden muss. Bei den Wohnungseigentümern auf der anderen Seite herrscht eine gewisse Skepsis Das kann man sich auch vorstellen vor der Technik und allem. Auf der anderen Seite herrscht eine gewisse Skepsis Das kann man sich auch vorstellen vor der Technik und allem. Ich glaube aber, dass so wie mit anderen Dingen wie einer EC-Karte, einem Smartphone etc pp, alles das, was sich neu entwickelt, auch da die Wohnungseigentümergemeinschaften und ihre angeschlossenen Eigentümer darauf einstellen werden, und es ist dann eine Frage der Zeit über ein paar Jahre, dass man sich daran gewöhnt, ein paar Jahre, dass man sich dran gewöhnt. Aber ich glaube, insgesamt schafft das mehr Möglichkeiten, und das ist gut.
Speaker 1:Vielen Dank für das kurzweilige Gespräch, hat mir sehr viel Spaß gemacht. Ich nehme einige Sachen mit, ich glaube, die Kollegen auch. Ich freue mich, wenn wir uns nochmal sehen, wenn wir das wiederholen können. zu anderen Themen, da gibt es ja eine Menge. Ich freue mich darauf, auf einen nächsten gemeinsamen Podcast.
Speaker 2:Sehr gerne, vielen Dank. Und in Hamburg sagt man Tschüss, tschüss.