Unter Beschluss - Der VDIV NRW Podcast
Ein Podcast von Immobilienverwaltern für Immobilienverwalter.
Der Podcast des VDIV NRW der sich mit den neuesten Entwicklungen, Trends und Ideen der Verwalterbranche beschäftigt.
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Unter Beschluss - Der VDIV NRW Podcast
Faire Umlageschlüssel bei der Kostenverteilung - Die Herausforderungen und Tücken
Entdecken Sie, wie man den Herausforderungen der Kostenverteilung im Wohneigentum begegnet, mit exklusiven Einblicken von Dr. Jan-Henrik Schmidt, einem angesehenen Rechtsanwalt aus Hamburg.
Tauchen Sie ein in eine spannende Diskussion, die die Komplexität und oft verborgene Ungerechtigkeit offenlegt. Wir werfen einen kritischen Blick auf die vermeintlich fairen Umlageschlüssel und diskutieren, warum sie in der Praxis so fehleranfällig sind.
Dr. Schmidt erklärt, warum Änderungen in der Kostenverteilung nicht gleichbedeutend mit einer Änderung der Zuständigkeit sind, und wie fehlerhafte Beschlüsse nichtig werden können. Verwalter stehen oft vor der schwierigen Aufgabe, fairere Lösungen zu finden, und es stellt sich die entscheidende Frage: Wie gerecht sind die derzeitigen Verteilungsschlüssel wirklich?
Seien Sie gespannt auf eine ehrliche Analyse und potenzielle Lösungen, die die Verwaltung von Wohneigentum nachhaltig verändern könnten.
Unser Gast Dr. Jan-Henrik Schmidt ist Rechtsanwalt und Partner bei der Kanzlei W·I·R Breiholdt Nierhaus Schmidt in Hamburg und hat sich auf das Wohnungseigentumsrecht spezialisiert.
Dr. Schmidt ist Mitglied der Arbeitsgemeinschaft Mietrecht und Immobilien im Deutschen Anwaltverein und war von 2004 bis 2015 im Geschäftsführenden Ausschuss tätig. Er ist zudem Dozent für wohnungseigentumsrechtliche Fach- und Fortbildungsveranstaltungen und Mitglied im Redaktionsbeirat der Zeitschrift für Miet- und Raumrecht (ZMR). Seine wissenschaftlichen Beiträge und Publikationen haben maßgeblich zur Weiterentwicklung des Wohnungseigentumsrechts beigetragen.
Einen wunderschönen guten Tag. Mein Name ist Michael Diaco, vorstandsvorsitzender des VDV NRWs und in erster Linie leidenschaftlicher Verwalter. Unser Thema heute Änderung der Kostenverteilungsschlüssel. Und mein heutiger Gast Dr Jan-Henrik Schmidt, rechtsanwalt in der Kanzlei Wir Breithold, niehaus und Schmidt aus Hamburg, da sitzen wir auch. Wir sind heute nach Hamburg eingeladen worden. Danke, dass wir mal diesen tollen Ausblick hier genießen dürfen, jan. Wir duzen uns. Jan herzlich willkommen und danke, dass du dich bereit erklärt hast, heute mit uns diesen Podcast zu machen.
Speaker 2:Wie geht's dir Ja, vielen Dank. Zunächst Den Dank gebe ich zurück. Schön, dass ihr hier seid. Mir geht's gut. Ich bin neugierig, weil ich so ein Format noch nicht gemacht habe. Also ich bin sehr gespannt bin sehr gespannt.
Speaker 1:Ich bin sehr zuversichtlich, dass das sehr gut und sehr interessant werden wird. Den Inhalt hast du dir ausgesucht Kostenverteilerschlüssel. Ich frage mich immer, was gibt es darüber zu besprechen? Eigentlich ganz einfach. Wir haben ja einen Paragrafen, den 16er, 16, äh 2, und das steht ja drin, wie wir umlegen müssen, alles nach Miteigentumsanteile. Warum ist es so schwer, wenn es um Kostenverteilungsschlüssel geht? Was kann man alles falsch machen aus deiner Sicht?
Speaker 2:Naja, jede Menge. Es gibt zwar die Vorschrift im Gesetz, aber die ist nicht gerade gerecht. Deswegen gibt es in der Praxis immer Bemühungen, davon wegzukommen, und wie du schon sagtest, der 16 Absatz 2 Satz 2 gibt da eine Menge Möglichkeiten, und die Praxis macht davon auch reichhaltig Gebrauch. aber es muss immer fair sein. Das ist dann das Problem.
Speaker 1:Wäre bestimmt das fair, wenn ich jetzt als Eigentümer möchte, dass irgendjemand irgendwelche Kosten übernimmt, und schließe mich da aus erstmal die Frage geht das kann ich jetzt sagen. Fangen wir an mit den Fenstern. Fenster sind und bleiben Gemeinschaftseigentum. Wir möchten jetzt aber, dass Fenster sind und bleiben Gemeinschaftseigentum. Wir möchten jetzt aber, dass die Kosten die Gemeinschaft übernimmt. Ist das?
Speaker 2:möglich. Es ist alles möglich. Das Gesetz ist an der Stelle sehr weit, und man kann sowas beschließen. Aber die entscheidende Frage ist dann immer darf ich das auch? Also, das Ziel soll immer sein, einen gerechteren Schlüssel zu finden, und da ist das war ja deine erste Frage immer die Eigentümer sind, die sich selber einen neuen Kostenverteilungsschlüssel geben müssen, der dann auch noch fairer sein soll und nicht etwa der Verwalter oder so das bestimmt. Kommt man da schon schnell mal in unterschiedliche Interessen lagert, dann gibt es Streit, und am Ende müsste dann ein Gericht sagen der Schlüssel, den die Mehrheit hier will, der ist nicht in Ordnung, oder er ist in Ordnung.
Speaker 1:Wir können aber nur über die Kostenverteiler beschließen, nicht über das Machen der Fenster. Das bleibt bei uns Verwalter.
Speaker 2:Genau in deinem Beispiel mit den Fenstern muss man juristisch genauestens unterscheiden zwischen der Zuständigkeit und der Kostentragung. Diese Vorschrift erlaubt nur mit Mehrheit, die Kosten zu ändern und anders zu verteilen. Aber an die Zuständigkeit kommst du nicht ran. Dann wäre ein Beschluss per se sofort nichtig, der da lauten würde ab sofort muss jeder Wohnungseigentümer Fenster im Bereich seiner Wohnung oder auch seiner Gewerbeeinheit selber austauschen.
Speaker 1:Jetzt sagtest du, ein Beschluss wäre dann nichtig. Also wann ist ein Kostenverteilerbeschluss nichtig? Kann man grundsätzlich jedes Jahr wieder neu beschließen, dass ich sage, ich möchte das nicht mehr. Wir legen jetzt eine MIA um, und im kommenden Jahr haben wir uns Gedanken gemacht. Das empfinden wir jetzt doch nicht als gerecht. Jetzt nehme ich eben Wohnungseinheiten. Ist das möglich? Bin ich dann noch im Bereich der ordnungsgemäßen Verwaltung, oder verlasse ich den Bereich der ordnungsgemäßen Verwaltung?
Speaker 2:Oder verlasse ich den Bereich der ordnungsgemäßen Verwaltung? Aber du sagtest es auch schon in so einem Schlenker der neue Schlüssel. sagen wir mal, die ändern den Schlüssel zum dritten, vierten, fünften Mal. Der neue Schlüssel muss immer noch gerechter sein, objektiv betrachtet, als der vorherige, denn sonst würde ein Gericht inkassieren. wenn irgendein Eigentümer sagt das lasse ich mir hier nicht mehr bieten, dass die Mehrheit sowas beschließt, ich gehe zu Gericht geht zu Gericht.
Speaker 1:Ist das nicht ein subjektives Empfinden, was gerecht ist und was nicht gerecht ist? Wenn ich den Antrag stellen würde, würde ich ja sagen, für mich ist es gerechter. Aber möglicherweise sagt der eine oder andere, es ist nicht gerecht. Aber das ist so. Letztendlich müssen die Gerichte entscheiden.
Speaker 2:Ja, die Logik bringt es ja mit sich Wenn du am Kostenverteilungsschlüssel drehst, dann führt es automatisch dazu, dass irgendjemand mehr und andere weniger zahlen, und rein subjektiv betrachtet findet jeder den Schlüssel besser, der zu einer geringeren Kostenbeteiligung für sich, für einen selber führt. Aber die Gerichte prüfen das natürlich ganz objektiv. Und so subjektive Wünsche, befindlichkeiten oder auch Eigensinn, die machen Gerichte dann nicht mit.
Speaker 1:Okay, also Vorsicht, ob man das jedes Jahr anpackt, das Thema. Also, wir halten jetzt zumindest fest. Wenn wir es jedes Jahr ändern, dann ist es wichtig, dass es zu einer Verbesserung für die Mehrheit der Wohnungseigentümer führt. Genau, das kann man so sagen. Also, es muss gerechter für die Wohnungseigentümergemeinschaft sein. Es geht da niemals um die einzelnen Interessen.
Speaker 2:Ja, ich mache noch eine Besonderheit. Ich habe ja schon gesagt, wenn einer nicht einverstanden ist, muss er zu Gericht gehen. Das Gericht würde dann im Zweifel sagen, dieser neue Schlüssel ist unfairer als der alte. Ich kassiere euren Beschluss. Die Mehrheit lag falsch. Aber wenn niemand zu Gericht geht, weil man sich nicht traut, keine Rechtsschutz hat, eine Frist verschläft oder so, Du musst ja innerhalb eines Monats zu Gericht ziehen. Nach so einer Versammlung Der.
Speaker 1:Anwalt zu teuer ist.
Speaker 2:Der Anwalt zu teuer ist, ja, Oder zu schlecht Oder nicht erreichbar immer verreist und so. Ich kenne ja auch die Palette der Vorurteile, aber dann würde auch ein unfairer Schlüssel bestandskräftig werden.
Speaker 1:Er wäre dann ungerecht, aber trotzdem bestandskräftig, und man müsste ihn dann erst mal leben. Das hört sich gut an. Man müsste ihn erst mal leben. Ja, was immer das ist, was immer das ist, gehen wir mal zu der Gemeinschaftsordnung über. In der Gemeinschaftsordnung die meisten, die ich kenne steht ja drin, wie umgelegt werden soll. Kann ich das nochmal anfassen? Ist das jetzt nicht in Stein gemeißelt, oder habe ich da die Möglichkeit, das jetzt zu ändern?
Speaker 2:Du kannst es ändern, und da steht erfreulicherweise sogar schon im Gesetzestext selber, wenn man sich den 16er anschaut, da steht dann eben auch drin. du kannst auch einen Schlüssel ändern, der vereinbart ist, also jetzt nach deinem Jargon in der Teilungserklärung, in der sogenannten Gemeinschaftsordnung steht.
Speaker 1:Könnte man das denn auch ändern, wenn da stehen würde? die Änderung der Kostenverteilerschlüssel ist nur mit zwei Drittel Mehrheit machbar.
Speaker 2:Das ist juristisch umstritten, und der Bundesgerichtshof, der uns allen ja in Deutschland sagt, wo es lang geht, hat das nicht entschieden. Meiner Meinung nach aber ist so eine Regelung in der Teilungserklärung im Zweifel unwirksam, weil der Gesetzgeber will seit 2020, dass die Mehrheit regiert, und daher sind diese höheren Hürden in der Teilungserklärung meiner Meinung nach unwirksam. Aber da kann ich juristisch auch falsch liegen. Also, man kann das auch gegenteilig sehen.
Speaker 1:Also, entschieden ist das noch nicht. Du sagtest mir mal in einem Gespräch, es stehen nur zwei Entscheidungen aus bezüglich der Kostenverteilerschlüssel. Ich habe aber noch nicht herausgefunden, welche Entscheidungen das sind. Du meintest, im Januar Februar wird da wohl was entschieden. Worum geht es da?
Speaker 2:Es sind zwei Fälle, von denen Ich weiß aus der Pressemitteilung, die man jetzt schon lesen kann auf der Webseite des Bundesgerichtshofs. Ein Fall aus Braunschweig, da hat man sozusagen versucht back to the roots. In der Teilungserklärung steht jedes Haus für sich, vor allem die Tiefgarage, und dann haben die aber mit Mehrheit beschlossen ach, wir beteiligen jetzt lieber mal auch die Häuser wieder dran. Das ist eine interessante Frage, ob das fair ist oder nicht fair ist. Und ein zweiter Fall, der spielt, glaube ich, in Düsseldorf. Da waren die Gewerbeeinheiten von Anfang an in der Teilungserklärung privilegiert worden. Der teilende Eigentümer hat gesagt, auch beim BGH, auch da dann die alles entscheidende Frage ist, das fair zu sagen wir behandeln gleich große Gewerbeflächen ab sofort genauso wie die gleich großen Wohnungen.
Speaker 1:Also, die Entscheidung ist noch nicht getroffen, aber im kommenden Jahr flattert irgendetwas ein.
Speaker 2:Es wurde verhandelt im Oktober, aber man kennt die Ergebnisse noch nicht. Laut BGH-Webseite soll dann am Valentinstag, 25, 14. Februar also, entschieden werden. Da muss man, wen es interessiert, mal auf der Webseite gucken.
Speaker 1:Jetzt wurde das Sachs mit der Veränderung. Ich habe immer so 25 Prozent im Kopf, dass man sagt okay, wenn die Kostenverteilung jetzt um 25 Prozent steigt beziehungsweise jemand über 25 Prozent benachteiligt, dann bin ich in dem Bereich, wo es möglicherweise nicht mehr ordnungsgemäßer Verwaltung entspricht. Gibt es sowas noch? Bin ich einfach zu alt? Sind das nur Regelungen, die einfach zu weit zurückliegen, oder hat man da so eine Größenordnung, wo man sich dann daran orientieren kann, was gerecht ist und was nicht?
Speaker 2:Nichts Genaues weiß man nicht, sage ich jetzt mal Nach der alten Gesetzeslage damit meine ich immer noch die vor dem 1.12.2020, gab es mal so eine Faustregel mit den 25 Prozent Immer dann, wenn jemand einen Anspruch durchsetzen wollte auf Änderung der Teilungserklärung. Viele haben damals gesagt, das gilt auch dann, wenn ich einen Beschluss herbeiführen will, erzwingen will gegen die Mehrheit, um den Schlüssel zu verändern. Ob das immer noch so ist, weiß man nicht. Die meisten Leute, die jetzt Bücher schreiben, Aufsätze schreiben, die sagen, ja, das muss weiter gelten. Ich habe da meine Zweifel, und der BGH hat es aber noch nicht beantwortet.
Speaker 1:Ja, danke für die Antwort. Fangen wir mal auf die Heizkosten no-transcript. Kann ich da auch machen, was ich will, oder unterlege ich da anderen Grenzen? Kann ich alles nach Verbrauch umlegen? Ist das möglich? oder sage ich, nee, das funktioniert so nicht? no-transcript, dann sind wir ja bei einer Vereinbarung. Wenn das vereinbart ist, lege ich alles 100% nach Verbrauch um.
Speaker 2:Ja, das wäre dann zulässig. Dann lässt du den Grundkostenanteil, den man ja immer nach einem festen Schlüssel und nicht verbrauchsabhängig verteilt, außen vor. Aber die Besonderheit ist, Vereinbarung fällt in sich zusammen mit dem nächsten Eigentümerwechsel. Wenn du also dauerhafte Bindungswirkung haben willst, dann musst du das sogar als Inhalt des Sondereigentums in die Grundbücher eintragen lassen. Spätestens da verlieren eigentlich die meisten Eigentümergemeinschaften Lust daran, weil das Geld kostet.
Speaker 1:In der Tat, das ist oft so, und für uns wird ja der Verwalterauftrag auch zu groß.
Speaker 2:Wir können es alles nicht bewältigen, wenn wir jedes Mal die Anträge beim Grundbuchamt stellen müssen. Wir reden von Kosten. Was ist mit den Einnahmen? Kann ich die auch mit einfacher Mehrheit ändern, oder sind die Einnahmen in §16 Absatz 2 Satz 2. Im Umkehrschluss ziehen die Juristen daraus, dann hast du auch keine Beschlusskompetenz. Das heißt der Mehrheitsbeschluss, um zu sagen, einnahmen, die wir erzielen, zum Beispiel aus der Vermietung von Gemeinschaftsräumen oder so. Der Beschluss wäre nichtig.
Speaker 1:Also Einnahmen bleiben so wie sie sind. Wenn einmal festgelegt, kann ich nicht mehr dran rütteln.
Speaker 2:Ja nicht mehr dran rütteln. Ja, es sei denn, du hast eine Vereinbarung, aber wieder dasselbe Spiel. Wie eben kriegst du in der Praxis nicht hin.
Speaker 1:Da hat man ja immer das Problem mit dem Rechtsanfolger. Es bleibt immer dieselbe Situation. Ja, Kann ich nachvollziehen. Wie sieht es denn aus bei den Rücklagen? Jetzt hat man eine Situation, dass man jetzt sagt nee, wir haben alle eingezahlt Eigentumsanteile. Jetzt machen wir aber eine Sanierungsmaßnahme und beschließen, die wollen wir jetzt ausgezahlt wissen. Die Kostenverteilung soll nach Wohnungseinheiten gehen. Können wir dann an die Rücklage dran?
Speaker 2:Meiner Meinung nach. ja, Das ist umstritten und Teil der BGH-Entscheidung, die am 14.02.2025. veröffentlicht werden wird. Da geht es auch um die Frage. Da haben die gesagt, die Rücklagenzuführung ändern wir auch ab. An sich muss es auch richtig sein, dass die Mehrheit das kann und darf, Denn unstreitig sind ja die Kosten der Instandhaltung, Instandsetzung von der Vorschrift gedeckt. Dann musst du eigentlich genauso in der Lage sein, den Zuführungsschlüssel zur Rücklage, die ja letztlich zu keinem anderen Zwecke dient als auch der Finanzierung von teureren Instandsetzungsmaßnahmen ebenso mit Mehrheit abzuändern.
Speaker 1:Also im Prinzip jetzt sind wir noch in der Situation, so wie ich reingezahlt habe, so muss es auch rausgenommen werden.
Speaker 2:Ja, das ist eine zweite spannende Frage. Das muss man wissen in der Praxis, wenn ich die Rücklagenzuführung ändern möchte, also in dem Zuführungsschlüssel, dann muss ich die alte Rücklage zunächst auflösen und auskehren, um sie neu anzusammeln.
Speaker 1:Denn wie du schon sagst, so wie man es reinzahlt, muss man es auch rausnehmen. Du darfst nicht einfach eine Mischbefüllung mit verschiedenen Schlüsseln machen. Das übersieht man manchmal in der Praxis. Jetzt kommen wir langsam zum Ende, aber eine Sache belastet mich immer sehr als Verwalter, und das ist dieser Umlageschlüssel Personentage.
Speaker 2:Jetzt möchte ich gerne von dem Juristen wissen was hält er denn von dem Umlageschlüssel Personentage? Das geht gar nicht. Das ist meine private Ansicht. Die kann also wieder falsch sein, Aber meiner Meinung nach ist es völlig unpraktikabel, diesen Schlüssel zu nehmen. Wer soll das denn ermitteln? Klingelt der Verwalter jede Woche, jeden Tag, einmal im Monat oder halbjährlich an und checkt, wie viele Personen da leben und wie oft die ein und ausgehen und wie viele Hunde und Meerschweinchen sind ein Mensch und so weiter? Das geht nicht. Das ist jetzt provokant, aber der Beschluss könnte sogar nichtig sein, weil so ein Beschluss gänzlich undurchführbar ist.
Speaker 1:Also, ich bin dir so dankbar für diese Antwort, sonst hätte ich jetzt mit dir diskutieren müssen, weil ich wollte es auch damit beenden, weil dieser Umlageschlüssel ist für uns Verwalter eine Katastrophe. Eine Katastrophe, und ich glaube, wenn man mich bittet, eine Abrechnung zu prüfen, und ich suche nach einem Fehler das Erste, was ich prüfe, sind eben die Personentage, und ich finde, in 99 Prozent aller Fälle finde ich da einen Fehler in den Personentagen. Ich bitte immer darum lasst bitte die Hände von diesen Umlagenschlüsseln. Mir gelingt es aber auch nicht, weil der ist ja innerhalb der Eigentümergemeinschaft ist das ja so so ein Umlagenschlüssel, den alle immer gut finden, weil sie ihn fair finden. Ich beurteile das ganz anders. Danke für deine Antwort, jan. Wir sind am Ende Hoffentlich nicht mit den Nerven. Es ist schön, hier bei dir gewesen zu sein. Schönen Dank dafür. Wir nehmen hoffentlich ein paar Dinge mit, und ich freue mich aufs nächste Mal. Ich hoffe nicht, dass das jetzt eine einmalige Sache war, sondern dass wir uns nochmal sehen. Danke für deine Zeit und danke für deine tollen Antworten.
Speaker 2:Danke euch jederzeit gerne. Es hat Spaß gemacht.