Unter Beschluss - Der VDIV NRW Podcast
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Der Podcast des VDIV NRW der sich mit den neuesten Entwicklungen, Trends und Ideen der Verwalterbranche beschäftigt.
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Unter Beschluss - Der VDIV NRW Podcast
Erfolgreiche Vertragsgestaltung für WEG-Verwalter
Wie bleibt man als WEG-Verwalter finanziell stabil in Zeiten der Inflation? Diese Frage beantworten wir in unserer neuesten Folge mit unserem Gast, Dr. Michael Casser, Rechtsanwalt, erfahrenerer Verwalter, Berater für Verwaltungsunternehmen und langjähriger Vorstand des VDIV-NRW. Gemeinsam beleuchten wir die Entwicklung und Bedeutung des WEG-Verwaltervertrags und diskutieren die Notwendigkeit einer flexiblen Vergütungsstruktur, die durch eine BGH-Entscheidung von 2019 bestätigt wurde. Dr. Casser erklärt die Herausforderungen und Meilensteine, die seit 2010 bewältigt wurden, um eine faire und anpassungsfähige Vergütungsstruktur zu etablieren.
Außerdem widmet er sich den Preisgleitklauseln und deren Bedeutung in Zeiten der Inflation. Erfahren Sie, warum standardisierte Vertragsvorlagen oft die sicherste Wahl sind und welche rechtlichen Einschränkungen in Deutschland gelten. Dr. Casser teilt seine Expertise zu möglichen Anpassungen von Vertragsstaffeln, um zukünftige Inflationen zu berücksichtigen, und erläutert, warum diese Methode häufig bevorzugt wird, um langfristige finanzielle Stabilität zu gewährleisten.
Zum Abschluss besprechen wir die Herausforderungen im Umgang mit Verwalterverträgen in Wohnungseigentümergemeinschaften (WEGs). Erfahren Sie, warum es sinnvoll ist, den gesamten Vertrag zur Abstimmung vorzulegen und wie Beschlüsse über Zusatzvergütungen und die Abrechnung von Kosten rechtlich zu handhaben sind. Dr. Casser gibt wertvolle Einblicke zur optimalen Vertragslaufzeit und deren Auswirkungen auf die Vergütung. Hören Sie rein und lernen Sie, wie Sie eine Balance zwischen fester und variabler Vergütung schaffen und gleichzeitig eine flexible und faire Vertragsgestaltung sicherstellen können.
Einen wunderschönen guten Tag. Mein Name ist Michael Diaco, stellvertretender Vorsitzender des Landesverbandes VDV NRW Und heute zu Gast. Herr Dr Michael Kasser, rechtsanwalt aber nicht nur Rechtsanwalt, sondern in erster Linie auch Verwalter der seit Jahrzehnten Experte im Bereich des Wohnungseigentums ist, war auch 20 Jahre Vorsitzender des Verbandes VDV NRW und hat maßgeblich zum Erfolg des Verbandes beigetragen. Aber heute sind wir nicht hier, um über den Verband zu reden, sondern über den Verwaltervertrag, welchen Herr Dr Kasser verfasst hat, für den Verband VDV NRW verfasst hat, wofür wir sehr dankbar sind. Man kann sagen Herr Dr Kasser, erstmal herzlich willkommen, schön, dass Sie da sind.
Speaker 2:Ja, vielen Dank für diese außerordentlich freundliche Begrüßung, und ich hoffe jetzt, dass ich meinen Erröten in Grenzen halten kann bei so viel Lob. Ich freue mich umso mehr, dass wir jetzt direkt einsteigen können auf das eigentliche Thema heute, nämlich den WEG-Verwaltervertrag, der also wirklich mein Steckenpferd ist, weil ich begrüße es, dass wir uns als Verwalter nicht immer nur beschäftigen mit Themen, die für unsere Kunden gut sind. Das ist auch prima, aber dass wir uns auch mal mit unseren eigenen Interessen beschäftigen, und das ist eben in erster Linie der Verwaltervertrag.
Speaker 1:Ja, wir reden ja heute über den Verwaltervertrag, und man muss ja sagen, das ist ja ein Verwaltervertrag, der von den Verwaltern akzeptiert wird, nicht nur von Verwaltern des Verbandes, sondern auch Verwalter, die leider noch nicht Verbandsmitglied sind, und sie sind ja auch gekrönt worden. Beziehungsweise, es gibt ja letztendlich eine BGH-Entscheidung von 2019, wo man das System, was sie angewendet haben, das Baukastensystem, also die Unterscheidung zwischen fester Verwaltervergütung und Variablevergütung, das ist akzeptiert worden, das ist in der Rechtsprechung anerkannt worden. Aber das war ein langer Weg, herr Dr Kasser, wenn Sie den mal kurz beschreiben würden.
Speaker 2:Ja, das kann man sagen. Also, wir haben gestartet im Jahr 2010. Und damals war natürlich schon das Anliegen, die Vergütungsstruktur zugunsten der Verwalter dahingehend zu verändern, dass nicht alles mit einem Pauschalhonorar oder einer Threatrate abgegolten ist, sondern dass man insbesondere dann, wenn es unvorhersehbaren zusätzlichen Aufwand gibt, die Möglichkeit hat, eine Zusatzvergütung zu vereinbaren. Das heißt, der Verwaltungsvertrag hat in seiner Erstauflage in 2010 bereits diese Aufspaltung in Grundvergütung, und damals haben wir das Zusatzvergütung genannt. Das war eigentlich das Wesentliche.
Speaker 1:Wenn wir jetzt nochmal zurückblicken und noch weiter, also vor 2010, da gab es ja Verwalterverträge, die immer mit einer Pauschalvergütung gearbeitet hatten. Warum ist das aus Ihrer Sicht nicht der richtige Weg, eine Pauschalvergütung zu nehmen? Ich sage das mal ganz salopp.
Speaker 2:Bei einer Pauschale wird immer eine von beiden Seiten beschissen, wir wissen nur vorher noch nicht, welche. Das heißt, ich kann dann eine Pauschale sinnvoll vereinbaren, wenn der Leistungsumfang ganz klar ist. Dann macht das auch Sinn. Dann haben nämlich beide Seiten eine Kosten und Vergütungssicherheit. Aber bei der Verwaltertätigkeit ist es eben nicht so, dass man genau vorher weiß, was passiert, und deswegen war es eigentlich völlig klar, dass eine Flatrate oder eine Pauschalvergütung zu diesem Geschäftsmodell nicht passen kann.
Speaker 1:Und jetzt haben wir ja eine Menge variable Vergütungen. Wenn wir jetzt so einen Verwaltervertrag neu abschließen, wie sollen wir am besten bei dem Kunden argumentieren? Weil, wenn ich mir jetzt die Variable Gebühren anschaue, sind das ja unter Umständen 10, 20 verschiedene Variable Gebühren. Was wäre für Sie die Begründung, wenn Sie beim Kunden sitzen, warum man so viele Variable Vergütungen nimmt? Sie haben ja schon gesagt, wir wollen keine Seite. ich drücke es jetzt nochmal so aus, wie Sie es sagten bescheißen, Das wollen wir nicht. Aber fallen Ihnen da weitere Argumente ein, zu sagen, warum wir die variablen Vergütungen unbedingt nehmen müssen?
Speaker 2:Ja, die zwei wesentlichen Gründe sind eigentlich die es ist so, dass, wenn alles pauschal ist, müsste der Verwalter ja von vornherein gewisse Sicherheitsreserven in die Grundvergütung einpreisen. Das heißt, die Grundvergütung könnte zum Beispiel ein pflegeleichtes Objekt oder für ein Objekt, in dem in einem oder anderen Geschäftsjahr kaum etwas geschieht, zum Beispiel im Bestandteilungsbereich, sozusagen prophylaktisch höher sein. Und der zweite Grund ist der das Gesetz gibt uns ja die Möglichkeit, bestimmte Gebühren weiterzugeben an den Verursacher, Und auch das geht natürlich nur dann, wenn ich die im Verwaltervertrag entsprechend zusätzlich ausgewiesen habe. Nur dann habe ich die Möglichkeit der Weitergabe an den.
Speaker 2:Verursachern.
Speaker 1:Jetzt kommt immer die Frage dann auf okay, möglicherweise unterliegen wir den AGBs, beziehungsweise? findet eine Prüfung des Verwaltervertrages, findet eine AGB-Prüfung des Verwaltervertrages bei den Gerichten statt, wenn es um eine Anfechtung des Verwaltervertrages?
Speaker 2:geht. Ja, jetzt müssen wir ein bisschen Rechtsgeschichte machen. Wie dieser Vertrag eben 2010 auf den Markt kam und eine sehr hohe Nachfrage direkt hatte, die mich selber natürlich gefreut, aber auch ein bisschen verwundert hat, haben sehr viele Verwalter direkt diese Gelegenheit genutzt, grundvergütung und Zusatzvergütung zu nehmen. Fragen Sie auch nach den Anfechtungen. Herr Diaco hat dann natürlich einen anderen Eigentümer auf den Plan gebracht, und dann haben wir eine Entwicklung in der Rechtsprechung, die am Anfang sehr schlecht war. So um 2016 herum hat zum Beispiel wir sind ja hier in Nordrhein-Westfalen das Landgericht Dortmund die Auffassung vertreten, dass man Sondervergütungen für solche Tätigkeiten nicht vereinbaren könne, die dem Verwalter nach dem Gesetz sowieso obliegen würden. Das war der Ansatz Und das. Wenn man das anders machen würde, würde man gegen das AGB-Gesetz, gegen das Transparenzgebot, überraschende Klauseln oder sonstige Dinge verstoßen. Und das ist juristisch aus zwei Gründen falsch.
Speaker 2:Erstens in dem von Ihnen bereits angesprochenen BGH-Urteil wird klargestellt, dass man sehr wohl eine variable Vergütung nehmen kann. Man kann theoretisch sogar solche Teile der Verwaltertätigkeit, die jedes Jahr vorkommen, zum Beispiel die Erstellung einer Vermögensübersicht, kann man bepreisen, wenn man das möchte. Man könnte theoretisch sogar hingehen und sagen, ich nehme einfach einen Stundensatz, und ich rechne jede Stunde gegenüber dem Kunden ab. Das wollen wir ja gar nicht, weil auch der Verwalter möchte natürlich eine gewisse Einnahmesicherheit haben, und der Kunde muss auch wissen, wo die Reise hingeht bestätigte Möglichkeit haben, eine variable Vergütung für alles zu vereinbaren, ist es in der Praxis natürlich immer noch so, dass die variable Vergütung für solche Tätigkeiten genommen wird, die irgendwie außerhalb des normalen Rahmens stehen. Eben Mietinkasso, klageführungen, große Instandhaltungsmaßnahmen, zuschüsse beantragen, all solche Dinge, die eben nicht jeden Tag erfolgen. Aber ich glaube, sie gehen auf eine ganz andere Frage noch hinaus, herr Dejago.
Speaker 1:Ja, ich habe noch eine Menge Sachen im Kopf. Ich hatte ja das Vergnügen, mit Ihnen mal Seminare machen zu dürfen, wo Sie den Verwaltervertrag vorgestellt hatten, wo ich anschließend BWL für den Immobilienverwalter dargestellt habe, und das war immer sehr interessant. Wenn ich mir den Verwaltervertrag heute angucke, der sieht ja etwas anders aus als noch die ersten Entwürfe, die Sie gemacht haben. Und wenn wir jetzt noch mal bei den variablen Gebühren bleiben, da bekomme ich immer die Frage welche Gebühren soll ich denn nehmen? Da sage ich immer zu den Verwaltern ja, das müssen Sie selbst kalkulieren. Und ich möchte nochmal hervorheben den Verwaltervertrag haben Sie ja nicht nur für den Verwalter gemacht. Sicherlich war das das Hauptmotiv, aber Sie wollten ja ein faires Handling mit dem Kunden haben, also auch, dass der Kunde weiß, worauf er sich einlässt. Und meine konkrete Frage jetzt welche Verwaltergebühren nehmen wir da? Wie soll man vorangehen, wenn man diesen Vertrag ausfüllt? Was würden Sie den Kunden, den Verwaltern antworten?
Speaker 2:wenn es darum geht, eine Findung des Preises festzusetzen, verstehe Ihre Frage. Ich glaube, das ist jetzt eine gute Gelegenheit, auf die Struktur der Vergütungen einzugehen. Wir haben auf der einen Seite diese Festvergütung, wobei die Gelegenheit besteht, diese Festvergütung nicht nur nach Einheiten festzulegen, sondern auch pauschal für ein Objekt anzusetzen, zum Beispiel 500 oder 1000 Euro im Monat, und das halte ich auch für richtig. Es ist zwar üblich, dass wir unsere Preise in Einheiten angeben, aber eigentlich haben wir doch mit jedem Objekt einen bestimmten Grundaufwand, der abgedeckt werden muss, und deswegen macht es zum Beispiel alternativ durchaus Sinn, insbesondere bei kleinen Liegenschaften zu sagen also ich kann das Objekt gar nicht führen bei mir im Büro, wenn ich nicht einen Mindestumsatz von X habe. Dann kann es auch Sinn machen, diese Festvergütung zu vereinbaren. Und jetzt kämen die variablen Vergütungen hinzu.
Speaker 2:Ich finde, eben für die variablen Vergütungen eignen sich eben besonders die Dinge, die ich eben schon angerissen habe, nämlich Dinge, die man nicht weiß. Ich weiß, ich muss eine Abrechnung machen, ich muss einen Wirtschaftsplan machen, ich muss eine Eigentümerversammlung machen, aber ich weiß eben nicht, ob ich eine zusätzliche Versammlung eigen machen muss. Ich weiß nicht, ob ich eine Sonderumlage gestalten muss. Ich weiß nicht, ob ich Veräußerungsfälle habeietet der Verwaltervertrag zwei Möglichkeiten Entweder ich setze dort auch eine pauschale Gebühr ein oder auch eine am Aufwand orientierte Beispiel Verwalterzustimmung, weiß ich ziemlich genau, was ich zu tun habe, kann ich reinschreiben 250 Euro pro Veräußerungsvorschlag.
Speaker 2:Aber was ist, wenn ich eben eine außerordentliche Eigentümerversammlung durchführen muss, kann ich mir das auch ungefähr noch vorstellen. Aber es ist mit der Planung einer Sanierungsmaßnahme Und da macht es eben Sinn, zunehmend auf die Stunden, die man hat, einzugehen bestimmten Prozentsatz, zum Beispiel 3%, vereinbaren, das ist auch nicht falsch, ist ja letztendlich auch angelehnt an Architektenhonorare. Aber wenn ich natürlich wenige Gewerke habe und eine hohe Summe bei einem Generalunternehmer, ist es vielleicht etwas viel, und wenn ich viele Gewerke habe, und ich muss ganz viel arbeiten, ist es vielleicht etwas wenig. Das heißt, das muss der Verwalter meines Erachtens selber spüren, meines Erachtens selber spüren, was er dafür richtig hält. Ich komme zunehmend zu der Erkenntnis, dass Stundenlöhne für beide Seiten das Fairere sind, weil es geht ja nicht darum, jetzt eine zu hohe Gebühr abzuschöpfen oder abzugreifen, sondern es geht darum, dem Kunden diesen Aufwand, den man wirklich gehabt hat, dann eben auch fair zu berechnen.
Speaker 1:Schön, dass Sie das erwähnen, aber deshalb rede ich so gerne mit Ihnen, weil Sie wissen vorher schon eigentlich, was ich fragen möchte. Ich bin auch sehr dafür, dass wir mehr über Stundenlöhne abrechnen, weil ich es für fair halte, wenn man alles genau erfasst und genau schreibt, was man getan hat, wie das eben die Rechtsanwälte, die Juristen auch tun müssen. Das ist ja diese Möglichkeit. Ich stelle mich aber immer wieder fest, dass viele ihren Vordruck nehmen, also den Vordruck des Verbandes, und machen dann einen eigenständigen Vertrag draus. Wo sehen Sie da die Gefahren?
Speaker 2:mir bringen. Es ist sehr oft dazu gekommen, und insbesondere in den Neuauflagen, dass also berechtigte Wünsche von Anwendern umgesetzt wurden. Und ich habe auch jetzt schon wieder drei im Kopf für die nächste Neuauflage, wo ich sage, da haben die einfach recht, das hättest du besser machen können. Das ist alles etwas, was ich Modellpflege nenne. Und dann gibt es aber leider auch eine Gruppe der Ignoranten. Ja, die ist ja meistens sehr groß, dazu möchte ich mich jetzt nicht äußern. Man ist ja gerade als Jurist oder Anwalt ist man ja auch in gewisser Weise immer Pathologe. Man kriegt ja immer nur die kaputten Fälle. Deswegen fehlt mir die Ziffer der heilen Fälle. Ich glaube, dass doch in den meisten WEGs die Welt sehr noch in Ordnung ist.
Speaker 2:Aber Ignoranten sind zum Beispiel Leute, die sagen, ich möchte eine Indexierung nach den Lebenshaltungskosten haben. Dazu kann ich nur sagen ja, das hätte ich auch gerne, aber es geht eben leider nicht, weil wir haben in Deutschland ein Preisgleichklauselgesetz, und das ist als Inflationshämmer gedacht, und das soll eben gerade verhindern, dass man einen Preis vereinbart und einfach darunter schreibt, der ändert sich immer mit der Inflationsrate. Das soll eben verhindert werden, und das ist nur in Ausnahmefällen zulässig.
Speaker 1:Lassen Sie uns da mal bleiben bei der Preisgleitklausel. Wie können wir in diesem Vertrag zukünftige Inflationen einpreisen, sodass es auch wirksam ist und wir nicht nachher Gefahr laufen, dass das gekippt wird?
Speaker 2:Gar nicht. Sie können nur die Staffel vereinbaren, die der Vertrag auch vorsieht, und wir haben auch einen guten Grund für die Staffel, denn wir haben ja Laufzeiten von ich sage in der Regel mittlerweile wohl drei Jahre, aber auch teilweise immer noch bis zu fünf Jahren, wo man das nicht vorhersehen kann. Das heißt, der Verwalter muss sich schon festhalten lassen. Wenn er also heute meint, er möchte sich auf fünf Jahre binden, dann muss er das auch tun und kann natürlich dann die Indexierung nicht anwenden, aber wohl die Staffel. Und warum das vielen so schwerfällt, das hat damit zu tun. Es gibt drei Ausnahmen von der Preisgleichklauselgesetz, die aber alle für den Verwalter nicht anwendbar sind. Ich will sie aber trotzdem ansprechen, weil die sind ja die Inspiration, warum die Leute darauf kommen, man könnte das tun.
Speaker 2:Die eine ist erstaunlicherweise das Wohnraummietrecht. Das wissen Sie alle, dass Sie Wohnraummieten indexieren können, was in letzter Zeit auch a mehr in Mode gekommen ist, inflationsbedingt und vor allen Dingen natürlich auch mehr diskutiert worden ist. Dafür steht aber extra im Preisgleichklauselgesetz in dem § 1 drin, dass das eine Ausnahme ist. Das zweite ist die sogenannte Spannungsklausel. Das heißt, sie können in einem das kennen Sie von den Aufzugsverträgen, die Sie als Verwalter für längere Zeit abschließen, so Wartungsverträge, die viele Jahre Laufzeit haben.
Speaker 2:Da schreibt Ihnen dann der Aufzugshersteller an irgendeine Stelle rein die Preise verändern sich nach dem Index der Metallindustrie oder sonstigen Dingen. Das heißt, da haben Sie einen Index, der steht irgendwo in dieser Branche dort, und dann müssen Sie sagen, mein Personaleinsatz ist weiß ich was 75% und 25% Materialeinsatz, und wenn dieser Index für das Material sich verändert, dann kann ich das 1 zu 1 weitergeben. Auch diese Situation haben wir überhaupt nicht hier bei uns, und deswegen gibt es noch eine dritte Geschichte, auf die ich jetzt nicht eingehen will, weil sie zu weit ist. Wir müssen nur lernen Verwalter profitieren nicht von einer Ausnahmeregelung im Preisgleichklauselgesetz, die also eine Bindung des Honorares an die Inflationsrate vorsieht.
Speaker 1:Also muss ich in Kombination von Laufzeit und einer eigenen Kalkulation in der Staffel dafür Sorge tragen, dass ich während der Laufzeit nicht untergehe, konkret nochmal zu sagen wenn ich einen Verbraucherpreisindex nehme, ist das nicht zulässig, sondern wir sagen, wir wollen 500 Euro haben in den ersten zwei Jahren, ab dem dritten Jahr wollen wir 600 Euro haben, und ab dem darauffolgenden Jahr eben nochmal 100 Euro mehr. Das wäre eine Vereinbarung, die auch halten würde.
Speaker 2:Genauso sieht der Vertrag das ja auch vor. Und was mich dann einfach enttäuscht, ist, wenn Leute das da vorne durchstreichen und schreiben, dann hinten unter besondere Vereinbarungen. Das gilt nicht. Wir machen hier Verbraucherindex, Selbst wenn der Kunde das glaubt. Das Markenzeichen dieses Vertrages, der bisher alle gerichtlichen Hürden genommen hat, ist doch, dass er so rechtssicher wie möglich ist und so fair wie möglich ist. Und da finde ich es dann auch gegenüber dem Kunden nicht fair, eine Klausel zu verwenden, die eben offensichtlich unwirksam ist, selbst wenn der Kunde es nicht weiß.
Speaker 1:Ich kann es auch gar nicht nachvollziehen, wenn wir einen Verfasser haben, der sein Leben lang WEG macht, der sich die Mühe macht, einen solchen Vertrag aufzustellen, zu verfassen, und dass man dann das sehe ich übrigens auch öfter dass man dann Sachen durchstreicht und eigene Formulierungen verwendet. Ich halte es für überflüssig, weil der Vertrag ich habe ihn ja fast von Anfang an mitbekommen gibt eigentlich alle Fälle berücksichtigt, alle Fälle, die auftreten können. Und um es auf den Punkt zu bringen wenn wir den Vertrag verwenden, so wie er ist, dann sind wir auf der sicheren.
Speaker 2:Seite. Ich möchte vielleicht da in dem Zusammenhang ergänzen Anwerken dieser sicheren Seite ist aus zwei anderen Gründen noch wichtig. Sie haben eben dieses BGH-Urteil angesprochen, in dem der BGH gesagt hat, variable Vergütung ist okay. Aber er hat noch was viel Wichtigeres eigentlich in dem Urteil gesagt, was die meisten gar nicht sehen. Er hat nämlich gesagt, die Anfechtung eines Beschlusses über einen Verwaltervertrag ist mit dem Argument, der Verwaltervertrag enthalte unwirksame Klauseln, überhaupt nicht möglich. Das war eine Praxis, die ich immer schon dubios gefunden habe. Ich konnte also einen Beschluss anfechten und habe gesagt, der Beschluss, wohlgemerkt der Beschluss ist unwirksam, weil in dem Verwaltervertrag stehen Dinge drin, die mir nicht gefallen. Und da sind die Gerichte brav hingegangen und haben also geguckt, ob diese Klausel wirksam ist. Und wenn diese Klausel dann wirksam war, dann war der Beschluss in Ordnung. Und wenn die Klausel unwirksam war, in Ordnung. Und da hat der BGH gesagt das ist aber doch irgendwie verwunderlich, wie ist es denn umgekehrt Er macht einen Vertrag, einen Beschluss darüber mit lauter unwirksamen Klauseln, dann wird der nicht angefochten, dann werden die Klauseln doch nicht deswegen wirksam, weil sie nicht angefochten worden sind.
Speaker 2:Der Beschluss ist doch die Willensbildung der Eigentümer darüber. aber das ist doch keine Aussage über den Vertrag. Und das kann man jetzt erstmal toll finden, dass die Qs in den Eigentümergemeinschaften jetzt keine Beschlussanfechtung über den Vertrag machen können. Aber das Ganze hat ja eine Kehrseite. Das bedeutet immer, wenn ich die Vergütungsregelung aus dem Vertrag anwende, kann einer kommen und sagen, die ist nicht wirksam. Das heißt, es ist nicht etwa so, dass wir jetzt hier den Verwaltervertrag vorlegen, und dann wird er beschlossen, und dann singen wir das Lied Bestandskraft über alles wie bei der Jahresabrechnung. Nein, überhaupt nicht. Wir müssen jedes Mal, wenn wir diese Vergütung auspacken, während der Laufzeit müssen wir gegebenenfalls damit rechnen, dass jemand kommt und berechtigt oder unberechtigt Einwendungen gegen die Vergütungsklausel erhebt. Das heißt, das Berechnen dürfen und das Behalten dürfen hängt sehr stark davon ab, dass die Klausel auch immer einer gerichtlichen Überprüfung standhält. Das heißt, rechtssicherheit ist wichtiger denn je.
Speaker 1:Verwaltervertrag stattfinden, was ja auch Sinn macht. Da fällt mir jetzt ein was ist denn wir haben ja immer eine Beschlussfassung Wenn ich jetzt in dieser Beschlussfassung, unabhängig vom Verwaltervertrag, nochmal mit aufnehmen würde, dass es für diese Übernahme der Arbeiten Summe X gibt oder prozentual was, oder dass nach Stunden abgerechnet wird? Wie geht man denn damit um? Ist das sinnvoll, das so zu machen, oder würden Sie das gar nicht mehr thematisieren?
Speaker 2:Also, was wir tun. also der klassische Verwalterbestellungs und Verwalterbetragsbeschluss geht ja so Erster Teil ich bestelle die X GmbH für den Zeitraum von bis zum Verwalter. Zweiter Teil ein Eigentümer, in der Regel der Vorsitzende des Beirates, wird ermächtigt, den hoffentlich bereits vorliegenden Verwaltervertrag abzuschließen, weil der soll ihn ja nicht aushandeln, sondern er soll ihn abschließen für zum Beispiel eben die Verwalterzustimmung, die Mahngebühr, die Nichtteilnahme am Lastschriftverfahren, diese Dinge. da wird dann beschlossen, dass die auf den verursachenden Eigentümer umgelegt werden. Dieser letzte Teil ist unbedingt wichtig, weil der Vertrag ist ja nur abgeschlossen zwischen dem Verwalter und der Gemeinschaft. Das können wir jetzt wieder sehr schön sehen am Beispiel der Verwalterzustimmung.
Speaker 2:Ich weiß, dass Verwalter Zustimmungsrechnungen einfach mal an den Erwerber schicken. Eigentlich dürften sie sie nur an den Veräußerer schicken. An den Veräußerer dürfen sie sie auch nicht schicken, sondern sie müssen im Prinzip diese Rechnung gegenüber der Gemeinschaft stellen, und die Gemeinschaft hat dann über diesen Beschluss und die heutige gegebenen gesetzlichen Voraussetzungen die Möglichkeit, diese Gebühr weiterzuleiten. Aber dann tritt der Verwalter gegenüber dem Eigentümer als Vertreter der Gemeinschaft auf, während er bei seiner primären Rechnungsstellung, dass er eben seine 250 Euro bekommt, selber der Rechnungssteller gegenüber der Gemeinschaft ist. Das ist jetzt alles sehr subtil, aber das muss man im Auge haben, und das hat auch seinen Grund, warum es diese Musterbeschlüsse eben dazu gibt, um Ihre Frage dann am Ende doch noch zu beantworten.
Speaker 1:Herrlich Herr.
Speaker 2:Krohn nach dieser breiten Kurve. Ich würde nicht in einen Beschluss zusätzlich aufnehmen die Zusatzvergütungen. Ich würde immer dafür sorgen, dass jeder den Verwaltervertrag kennt, denn darüber abgestimmt wird, dass er also mit dem Angebot nach Möglichkeit vorliegt. Ich weiß, dass das bei einem Verwalterwechsel, wenn man zum ersten Mal Verwalter wird und der Vorwalter ist nicht besonders erfreut, dass es dann auch ein bisschen schwierig ist. Dann kann man auch mal später eine Versammlung machen und den Vertrag sozusagen nachbeschließen lassen. Aber jetzt hinzugehen und einzelne Bestandteile aus dem Verwaltervertrag herauszuholen und zum Beschlussgegenstand zu machen, würde ich nicht tun. Die Klausel würde auch dadurch immer noch nicht wirksam. Aber wenn der Beschluss nicht angefochten wird.
Speaker 2:Die Bestandskraft des Beschlusses bedeutet nicht, dass Gegenstände, die außerhalb des Beschlusses liegen, auf die nur Bezug genommen wird, wirksam sind. Wenn Sie sagen, ich beauftrage einen Architekten mit der Ausschreibung, heißt das doch nicht, dass, wenn der Architekt in seinem Leistungsverzeichnis oder in seinen Vertragsbedingungen etwas Falsches drinbeite und ich erwähne ihn und auch andere Herrn Prof Lehmann-Richter und auch Herrn Prof Weiß ausdrücklich, weil ich den Verwaltervertrag mit denen immer zusammen pflege, die sind meine Sparring-Partner möchte der ja auch nicht, dass im Verwaltervertrag Dinge beschlossen werden, die eigentlich besser außerhalb des Vertrages stehen sollten. Sondern, der Verwaltervertrag soll nur diese Rechtsbeziehungen zwischen dem Verwalter und der Gemeinschaft regeln und diese Geschäftsordnungsbeschlüsse, die wir ja heute haben. Ich darf bis so und so viel tausend was einkaufen oder bestellen. Das soll nicht im Verwaltervertrag drinstehen.
Speaker 1:Ich möchte aber gerne nochmal auf Kosten zurückkommen. Also, wir haben den Vertrag mit der WG, also der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer, und jetzt haben wir aber durchaus die Möglichkeit, eben zu sagen, wir rechnen die Kosten mit der Gemeinschaft ab. Dann, wenn ich das richtig im Kopf habe, gab es ja früher den 21-7er. da haben wir das übergeleitet, und heute würden wir das mit dem 16-2er machen, dass wir eben sagen okay, diese Gebühren kann der Verwalter mit der Gemeinschaft abrechnen, und das wäre dann in Ordnung, so Absolut.
Speaker 2:Aber Sie haben gerade schon so etwas gesagt, was unsere Verwalterdenke ist. Wir können das tun, wir tun gar nichts. Die Gemeinschaft beschließt das, dass diese Kosten weiter belastet werden sollen, und wir vertreten die Gemeinschaft dabei. Nur, da muss man sich immer wieder diese verschiedenen Positionen klar machen. Wir als Verwalter tun gar nichts, wir nehmen nur das Honorar, das im Vertrag vereinbart worden ist, und ob die das weiter belasten oder nicht, müssen die wissen.
Speaker 1:Das hört sich so negativ an, wenn Sie sagen, wir Verwalter tun nichts, wir tun eine Menge. Nur, in erster Linie sind wir dafür da, die Beschlüsse der Gemeinschaft umzusetzen, und sind wir dafür da, die Beschlüsse eben der Gemeinschaft umzusetzen, und das ist ein Beschluss. Also, die Gemeinschaft entscheidet, ob das gemacht wird oder ob das nicht gemacht wird. Aber wenn man auf Nummer sicher gehen will, dann sollte man diesen Beschluss eben entsprechend fassen, dass die Kosten übergeleitet werden.
Speaker 2:Ja, das muss sogar, sonst ginge das gar nicht, weil das würde sie ja bei jeder anderen Kostenart ja auch machen. Sie würden ja auch zum Beispiel Strom für Ladestationen beschließen. Sie ja auch bezahlen die Leute, die laden. Ja, das ist klar.
Speaker 1:Ich möchte jetzt so ein bisschen von der Preisfindung wegkommen sondern das Besondere jetzt oder das in Ihrem Vertrag steht ja nicht drin, was der Verwalter tun muss.
Speaker 2:Ja nicht drin, kann man so sagen, aber nicht so ausführlich. Sie haben natürlich den Finger in der Wunde. Das Preisverzeichnis nimmt den größten Teil ein, aber es steht schon vorne, dass der Verwalter nach dem WEG, nach dem Beschluss, nach der Gemeinschaftsordnung handeln muss. Das ist richtig, und das fällt auch vielen schwer. Die Definition der Aufgaben und Befugnisse wiederum zu trennen von der Bepreisung der einzelnen Handlungen, wiederum zu trennen von der Bepreisung der einzelnen Handlungen, das ist auch nicht einfach. Anfang in § 2 sind die Aufgaben und Befugnisse drin, und dann kommt in § 4 eben die Vergütung, und da ist natürlich nochmal eine Leistungsbeschreibung drin, aber nicht in dem Sinne, dass ich das als Verwalter tun muss, sondern wenn ich das tue, dann kostet das X, dann bekommt man Geld dafür.
Speaker 1:Ich hoffe, dass es Geld ist. Also, und das heißt, ist der Vertrag denn ausreichend oder… Ich will auf 27.2 hinaus. Da will ich noch mal kurz hin. Wir wollten da nicht hin, oder Sie wollten da nicht hin. Aber ich kann es nicht ganz lassen, Wenn wir den Verwaltervertrag machen, abschließen, wir lassen den Verwaltervertrag beschließen. Halten Sie es für notwendig, dass wir unsere möglichen Rechte erweitern lassen über die Möglichkeit von 27.2? oder sagen Sie, nee, das ist nicht notwendig?
Speaker 2:von § 27 Abs. 2, oder sagen Sie, das ist nicht notwendig. Ja, das ist natürlich eine Geschmacksfrage. Wir merken beim § 27 Abs. 2, also das ist ja die Regelung, in der drinsteht dass man die Befugnisse des Verwalters entweder erweitern oder beschränken kann. Das ist ja beides möglich. Das mit den Beschränken findet in der Praxis nicht statt. Es geht meistens darum, dem Verwalter mehr Befugnisse zu geben, als er wohl aus dem Gesetz direkt hätte. Die Parteien, also sowohl die Verwalter als auch die Eigentümer, neigen dazu, da sogenannte Geschäftsordnungen zu verabschieden, in dem drin steht der Verwalter darf Versorgungsverträge abschließen, wartungsverträge und Instandhaltung bis zu einer bestimmten Größenordnung.
Speaker 2:Ich glaube schon, dass das für beide Seiten ein gutes Gefühl gibt. Wenn Sie nur mit dem 27.1. Arbeiten, dann haben Sie ja immer dieses Problem, dass Sie ohne jeden Beschluss und ohne dass wir das tun, was ich gerade besprochen habe, natürlich alles Erforderliche machen dürfen und alles, was im normalen Rahmen liegt. Aber wer weiß das schon im Einzelfall? Insofern glaube ich schon, dass es konfliktärmer ist, wenn man eine solche, natürlich an die Größenverhältnisse der WEG angepasste Geschäftsordnung zusätzlich beschließt. Aber Ihre Frage war ja warum schreiben wir das nicht in den Verwaltervertrag rein, genau?
Speaker 2:Gut, und da komme ich jetzt wieder also zu Professor Florian Jakobi, der das am meisten vertritt, aber es ergibt sich auch noch aus anderen Gesichtspunkten. Also erstmal trennt Professor Jakobi ja sehr exakt und auch logisch zwischen dem, was der Verwaltervertrag regelt, nämlich die Rechtsbeziehungen zwischen dem Verwalter und der Gemeinschaft, und dass da ein Befugnis beschlossen wird, ist ja eigentlich eine Regelung, die sich die Gemeinschaft selber ergibt. Die hat ja gar nicht unbedingt mit der Person des Verwalters zu tun, sondern das würde ja möglicherweise für jeden Verwalter gelten. Also, wenn ich diese Geschäftsordnung beschließe, dann gilt die ja auch für den Verwalter B und vielleicht für den Folgeverwalter C. Aber ein weiteres Problem, das Sie haben wenn Sie das in den Verwaltervertrag hineinschreiben, haben Sie einmal das Problem, da muss jeder wirklich gesehen haben, dass das in dem Vertrag drinsteht. Das ist ja, wie wir schon festgestellt haben, in der Praxis nicht immer so, dass jeder den Verwaltervertrag kennt, und dann holen sie sich die AGB-Probleme, die sie im Verwaltervertrag haben, über diesen Umweg wieder in das WEG-Gesetz rein.
Speaker 2:Das WEG sagt ja im 27.2, auch wenn das viele noch nicht praktizieren und auch viele Gerichte noch nicht richtig anerkennen Ich kann entscheiden, dass ich nicht entscheide, sondern alles der Verwalter tun soll. Und diese Beschlüsse werden sehr oft noch mit dem sogenannten Bestimmtheitsgrundsatz angefochten, und das ist Unsinn. Früher mussten wir sagen ja, wir haben drei Angebote, und wenn eins nicht höher als 15.000 ist und dieses und jenes ist, dann soll der Verwalter das vergeben. Heute kann ich sagen, der Verwalter soll Angebote einholen und das in Auftrag geben, was er für richtig hält. Ob das eine kluge Entscheidung ist, ist eine andere Frage, aber ich könnte das tun, und dieser Beschluss wäre aber wohl AGB-rechtlich nicht transparent und nicht gut. Also warum sollte man sich das AGB-Problem, das im Verwaltervertrag immer drinsteckt, in diesen Beschluss reinholen, sondern machen Sie einen externen Beschluss über diese Geschäftsordnung, und dann ist der Verwaltervertrag sauber und hat damit nichts zu tun.
Speaker 1:Sehr guter Hinweis. Ich praktiziere das so, also ich trenne ganz klar das eine von dem anderen. Nur auch immer der Hinweis wenn man seine Rechte erweitert, muss man auch immer darüber nachdenken, das persönliche Risiko, das Haftungsrisiko steigt natürlich auch. Das hat ja nicht nur Vorteile, es kann ja auch viele Nachteile haben. Die Zeit rennt, deshalb will ich aber nur abschließend wieder mal umschwenken. Zu dem Verwaltervertrag Ich mache heute so, ich hüpfe hin und her, ich hoffe, das ist in Ordnung. Hin und her, ich hoffe, das ist in Ordnung. Bestellungszeitraum wie würden Sie den ansetzen aus heutiger Sicht? Würden Sie sagen okay, ich bestelle mich immer nur für ein Jahr und diskutiere das jedes Jahr neu, das Thema, somit auch den Verwaltervertrag? oder würden Sie dazu raten, dass man sagt nee, mach doch fünf Jahre weiter, lass dich für fünf Jahre bestellen und beschließt den Vertrag entsprechend?
Speaker 2:Ja, jetzt kommt die typische Juristenantwort, es kommt darauf an. Aber in dem Fall kommt es nicht auf diese typische Juristensicht an, sondern ich würde schon sagen, auf die Situation der WEG. Ich würde sagen, je größer die Eigentümergemeinschaft ist, je länger sollte die Vertragslaufzeit sein. Bei einer kleinen Gemeinschaft sich mit vier Leuten im Hinterzimmer von der Kneipe zu treffen und zu sagen, machen wir so weiter, alles klar, jo, und dann gehen wir nach Hause, Das ist vielleicht praktikabel und bei dem Verwalter auch interessant, weil wenn so eine kleine Gemeinschaft rumzickt, dann will man die auch loswerden.
Speaker 2:Das muss man ja auch sehen, dass durch den 926 3 nur die Gemeinschaften sich vom Verwalter lösen können, aber der Verwalter noch lange nicht von der Gemeinschaft. Insofern spricht also jetzt vom Grundsatz her durch diese Asynchronität der Abberufungen einiges dafür, dass der Verwalter sich nicht so lange bindet. Bei größeren Gemeinschaften hat der Verwalter vielleicht aber doch das Personal, das er einstellt, und hat ein gewisses Interesse daran, dass die Dinge länger laufen als ein oder zwei Jahre, vielleicht drei, vier, fünf Jahre, Und die Gemeinschaft ist auch schwerfälliger. Da könnte ich mir also vorstellen, dass man da zu anderen Ergebnissen kommt. Ich neige momentan und das ist auch meine Beobachtung dazu zu sagen, so drei Jahre, das scheint irgendwie die goldene Mitte für normale Objekte zu sein, Und ich glaube, das spielt sich auch gerade so ein auf dem Markt oder.
Speaker 2:Ja, wie bei der Angebotsabgabe. Ja, wie bei der Angebotsabgabe. Wir nehmen immer noch ein ganz kurzer Exkurs in die Rechtsprechung. Eine Eigentümergemeinschaft hat also einem Verwalter gesagt ich brauche so viel mehr Geld, es tut mir leid. Die Gemeinschaft hat in der Mehrheit gesagt ja, das verstehen wir, wir geben dir auch mehr Geld. Und dann kam der Coup und hat den Beschluss über das Mehrgeld angef Und ist damit durchgekommen. Also, das heißt, solange ich diese Vertragslaufzeit wähle, solange bin ich auch an meine Vergütungen gebunden. Das muss man immer sehen, Wenn man eine großzügige Staffel hat.
Speaker 1:Gut, Ja, herr Dr Kasser, deshalb sind wir froh, dass Sie da sind, weil Sie nämlich nicht nur ein Jurist sind und viele, viele Jahre selbst als Verwalter auch tätig waren, und ich glaube, es gibt kaum Juristen, die sich so gut einfühlen können in dem, was der Verwalter denkt, und deshalb schönen Dank, dass Sie heute hier waren. Ich kriege gerade schon wird schon gewunken, dass wir aufhören sollen, weil wir zu weit mit der Zeit fortgeschritten sind. Schönen Dank, dass Sie hier waren. Mir hat es sehr viel Spaß gemacht, und ich habe wieder sehr viel gelernt. Danke dafür.
Speaker 2:Dann sage ich aus Zeitgründen auch ganz kurz vielen Dank von mir. Vielen Dank, es war sehr interessant.