Unter Beschluss - Der VDIV NRW Podcast
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Unter Beschluss - Der VDIV NRW Podcast
Bauliche Maßnahmen und ihre rechtlichen Herausforderungen
Wie beeinflusst die Reform des Wohnungseigentumsgesetzes die baulichen Veränderungen in Eigentümergemeinschaften? In unserer neuesten Podcast-Folge werfen wir einen genauen Blick auf dieses spannende Thema. Mit unserem Gast Herrn Brandt, einem Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht, diskutieren wir die umfassenden Änderungen, die seit dem 1. Dezember 2020 in Kraft sind. Wir sprechen über die Einführung der einfachen Mehrheitsentscheidung bei baulichen Maßnahmen und die praktischen Herausforderungen für Verwalter, insbesondere bei der Installation von Ladestationen für Elektrofahrzeuge. Gibt es trotz der neuen Regelungen weiterhin Hürden? Finden Sie heraus, welche Lösungen in der Praxis gefunden werden können.
Im zweiten Teil der Episode gehen wir auf die baurechtlichen Herausforderungen ein, die mit baulichen Maßnahmen gemäß § 20 WEG verbunden sind. Wir erläutern aktuelle Verfahren am Bundesgerichtshof, wie etwa die Veränderungssperre und konkrete Beispiele wie den Bau einer Rampe für behindertengerechten Zugang. Zudem betrachten wir die Kostenverteilung innerhalb einer Eigentümergemeinschaft nach § 21 Absatz 5 WEG. Unter welchen Bedingungen ist ein Kostenverteilungsbeschluss rechtmäßig? Gemeinsam mit Fachanwalt Brandt klären wir die Voraussetzungen und Auswirkungen solcher Beschlüsse. Freuen Sie sich auf eine tiefgründige und praxisnahe Diskussion.
Hallo, mein Name ist Michael Dejako. Ich sitze heute hier als stellvertretender Vorsitzender des Verbandes VDV NRW, in erster Linie bin ich aber Verwalter. Begrüßen darf ich heute den Herrn Brandt, fachanwalt für Miet und Wohnungseigentumsrecht in Köln. Hallo, herr Brandt, schön, dass Sie da sind.
Speaker 2:Hallo, Herr Diakow. Ich freue mich, hier zu sein und vielleicht ein paar schlaue Dinge von mir zu geben. Das will ich hoffen. Ich beschäftige mich tatsächlich seit mehr als 20 Jahren mit Wohnungseigentums und Mietrecht und seit etwa 15 Jahren fast nur noch mit Wohnungseigentumsrecht und unterstütze Gemeinschaften und Verwaltungen, einigermaßen wasserdichte wie ich immer sage Beschlüsse hinzukriegen, damit es dann nicht vor Gericht geht und so ein sehr unschönes Beschlussanfechtungsverfahren doch möglichst erspart bleiben kann.
Speaker 1:Deshalb sind Sie heute eingeladen worden, weil wir Sie als kompetenten Rechtsanwalt haben kennenlernen dürfen. Aber heute haben wir ein spezielles Thema, und das Thema ist bauliche Veränderungen. Gut oder schlecht, herr Brandt?
Speaker 2:Das Thema ist gut. Es gibt eine ganze Menge an Gesprächsstoff hier, und es hat sich ja dort in dieser Materie eines geändert Wir haben ja eine Reform des Wohnungseigentumsgesetzes erlebt zum 1.12.2020. Das ist also gar nicht mehr neu. Das Recht der baulichen Veränderungen ist also komplett umgestellt worden. Das, was wir bisher kannten, nämlich die Altstimmigkeit bei baulichen Veränderungen, die ist komplett weggefallen. Wir können jetzt praktisch alles mit einfacher Mehrheit beschließen.
Speaker 1:Herr Brandt, ich will nochmal zur Ausgangsfrage kommen, Ganz kurz antworten Bauliche Veränderungen, so wie es heute ist, gut oder schlecht. Gut Ist gut, Vielleicht erinnern Sie sich daran 2020 hat der Senat gesagt oder beim Gesetzesentwurf bemängelt, den 20er, 21er, sprich die baulichen Veränderungen und Nutzen und Kosten der baulichen Veränderungen, und hat von gravierenden Mängeln wenn ich das im Kopf habe gesprochen hat gesagt, man sollte es nochmal überarbeiten. Das ist nicht passiert. Wie sehen Sie das? Sehen Sie Mängel oder sehen Sie keine Mängel?
Speaker 2:Also, das kommt darauf an. Wenn man das jetzt als geschlossenes neues system sieht ja, dieses neue recht der paragrafen 20 und 21, also die baulichen veränderungen und die damit verbundenen kosten folgen, dann sehe ich kaum mängel. Es gibt immer so ein paar auslegungs probleme wie weit gehen die einzelnen vorschriften? was kann ich jetzt wirklich alles mit einfacher mehrheit beschließen? geht wirklich alles oder fast alles bis zur Veränderungssperre 20 Absatz 4? Das ist natürlich naturgemäß noch nicht bis ins letzte Detail geklärt. Das werden die Gerichte klären am Ende.
Speaker 1:Wir haben die These, oder es wird immer gesagt privilegierte bauliche Veränderungen, und privilegierte bauliche Veränderungen gibt es vier Stück. Fangen wir mal an mit den Ladestationen. Wie soll man das in der Praxis umsetzen? Wir sind ja in erster Linie, nicht in erster Linie, wir sind für die Verwalter da. Wir versuchen, dem Verwalter die Arbeit abzunehmen. Aber wenn ich alleine über die Arbeit nachdenke, die wir haben bei den Ladestationen, fällt Ihnen da eine Möglichkeit an. Wir werden es schneller machen können, wie es besser ist. Oder können Sie auch keine Kugel lesen?
Speaker 2:Einmal muss man, glaube ich, mit einem Irrtum, mit einem weit verbreiteten Irrtum, erst mal aufräumen Die Idee, dass jeder einzelne Eigentümer das Recht hat, eine Ladestation selbst zu beschaffen und zu installieren, nur weil jetzt im Gesetz so ein Anspruch besteht. Das gibt es nicht. Das ist nicht der Fall. Jeder einzelne Eigentümer oder die Gemeinschaft insgesamt braucht erstmal einen Genehmigungsbeschluss, einen sogenannten Gestattungsbeschluss nach § 20 Absatz 1, wenn technische Einrichtungen zum Laden von Fahrzeugen eingebaut werden sollen. Also, es geht nicht, dass der einzelne Eigentümer herkommt, jetzt irgendwas baut und ruft dann beim Verwalter und sagt übrigens, ich habe da mal was gebaut, vielleicht informieren Sie die anderen Eigentümer, Der braucht einen Beschluss. Und die zweite Stufe ist im Grunde genommen was brauchen wir für einen Beschluss?
Speaker 2:Brauchen wir sofort einen Gestattungsbeschluss oder einen Umsetzungsbeschluss, Oder müssen wir nicht doch erstmal vorbereitende Maßnahmen machen? Wir müssen erst einmal klären wo würde überhaupt die Verkabelung herlaufen? Können wir in unserer Liegenschaft überhaupt so eine Anlage installieren? Wie viel Strombedarf haben wir, Wer will sich anschließen, Und all diese Dinge müssen vorab geklärt werden. Viele Verwalter denken, sie müssten jetzt sofort einen Umsetzungsbeschluss machen. Das heißt also, entweder einem einzelnen Eigentümer die Installation gestatten oder einen Gemeinschaftsbeschluss machen nach dem Motto wir rüsten unsere Tiefgarage mit E-Mobilität aus. Beides, denke ich, geht in der ersten Stufe nicht. Es muss zunächst einmal ein Vorbereitungsbeschluss gefasst werden, in dem man prüft ist es technisch machbar, wie sind die Kapazitäten, Und wer ist überhaupt interessiert? Und dieser Vorbereitungsbeschluss, der in der ersten Stufe zu fassen ist, der reicht erstmal aus, um dieses Anspruchsempfinden des einzelnen Eigentümers ich habe jetzt ja ein Recht, das zu verlangen zu befriedigen.
Speaker 1:Sind wir jetzt in dem Bereich? man liest immer die Gemeinschaft kann über das Wie entscheiden, aber nicht über das Ob. Also ob die Ladestation gemacht wird, das steht nicht zur Diskussion, aber über das Wie entscheidet die Wohnungseigentümergemeinschaft Im Prinzip ja, aber es könnte natürlich auch das Ob zur Disposition stehen, wenn es gar nicht wird, technisch.
Speaker 2:Also, ich brauche an erster Stelle die technische Machbarkeit. Die muss ich prüfen. Ich muss gucken kann ich das überhaupt in meiner Wohnanlage realisieren? Habe ich überhaupt die Plätze, habe ich überhaupt die technischen Anlagen? Und wenn ich das geklärt habe, dann bin ich verpflichtet, irgendeine Maßnahme zu machen, die die E-Mobilität fördert. Und über das Wie, über die Ausgestaltung welche Geräte werden angeschafft? Wie ist die Verkabelung? Wie bewältige ich das Problem Lademanagement? Es können nicht alle zugleich an die Anlage dran, das funktioniert nicht so. Dann krie-Beschluss, also in der zweiten oder dritten Stufe beschlossen, und zu einem endgültigen Umsetzungsbeschluss, dass also die Liegenschaft ausgestattet wird mit den und den Geräten, mit den und den Kosten und mit weiteren Modifikationen. Das ist nicht in einer oder in zwei Sitzungen der Eigentümerversammlungen zu schaffen, das kriegt man ordentlich schneller nicht hin. Ich habe mehrere Anfechtungsprozesse. Da wird einfach einem Eigentümer gestattet, du darfst das bauen, und in der Regel, wenn es denn angefochten wird, wird ein solcher Beschluss aufgehoben, weil es ganz einfach an diesen Modernitäten, an den Einzelheiten fehlt.
Speaker 1:Wäre Ihr Anschlag, das gut zu durchdenken, nicht einfach wild drauf los zu stürzen und zu beschließen, sondern einen Grundlagenbeschluss zu schaffen und darauf aufzubauen. Genau Jetzt haben wir das, ich glaube, über 30 Mal gemacht in der Praxis, und nicht einmal kam es nachher zum Abschluss eines Vertrages zu der Montage einer Ladestation. Aber wir haben ja den erheblichen Aufwand gehabt. Haben wir die Chance, das abzurechnen? als Verwalter?
Speaker 2:Das hängt vom Verwaltervertrag ab. Also, wenn Sie als Verwalter Ihren eigenen Verwaltschaftsvertrag verwenden, dann können Sie es abrechnen. Wenn Sie noch einen alten Verwaltervertrag haben, einen sogenannten All-Inclusive-Vertrag die gibt es tatsächlich noch Manche lächeln ja drüber, aber es gibt sie wirklich noch dass jemand für 25 Euro im Monat pro Einheit alles macht, was der Verwalter zu tun hat, und er kriegt für nichts eine Sondervergütung, das gibt es wirklich noch, und da kann ich nur sagen modernisieren Sie Ihre Verwalterverträge.
Speaker 1:Schönen Dank, dass Sie auf unseren Vertrag hinweisen. Kann ich auch nur empfehlen, diesen auch zu nutzen, und ich bin ja meiner Auffassung. ich bin ja auf der Seite des Verwalters, bin ja selbst betroffen. wenn wir was tun, müssen wir es auch angemessen bezahlt kriegen. Wie sieht es denn jetzt aus mit den anderen privilegierten Maßnahmen? Da ist ja die gleiche Situation. so, was mir da insbesondere auffällt Telekommunikation Also wir müssen es gestatten, wenn jemand Glasfaser haben will. Wie sehen Sie da die Umsetzung in der Praxis? Also, ich stoße immer wieder an Grenzen, weil ich sage, das ist alles gut gedacht, und es ist auch sinnvoll, aber oftmals nicht so durchzuführen, wie der einzelne Eigentümer das sieht. Sehen Sie das auch so?
Speaker 2:Also erstmal die Häufigkeit der anderen privilegierten Maßnahmen barrierefreier Zugang, Einbruchschutz und Zugang zu schnelleren Telekommunikationsmöglichkeiten die sind relativ selten in der Praxis. Also, ich erlebe natürlich die Fälle, die zu mir kommen. entweder muss ich einen Beschluss vorbereiten, oder ich muss einen Beschluss im Anfechtungsverfahren verteidigen, Oder es kommt jemand zu mir, der sagt das ist Murks, was die beschlossen haben, anfechten. Weg mit dem Beschluss. Es ist relativ selten also die Fälle. barrierefreier Zugang ist noch, würde ich sagen, steht an zweiter Stelle, Ob man da Treppchen anlegt, ob man Rampen anlegt, ob man Aufstiegshilfen anlegt und so weiter. Das wird noch relativ häufig gefragt. Das meiste ist natürlich im Moment E-Mobilität, aber die beiden anderen Komplexe sind relativ selten. Also, da müsste man jetzt den konkreten Fall betrachten.
Speaker 1:Vor dem Bereich der privilegierten baulichen Veränderungen verlassen. Eben eine kurze Frage, kurze Antwort bitte. Balkonkraftwerke sollen ja zukünftig auch mit aufgenommen werden. Wie sehen Sie das?
Speaker 2:Ja, Balkonkraftwerke sollen ja zukünftig auch mit aufgenommen werden. Wie sehen Sie das? Ja, Balkonkraftwerke ist ein toller Begriff, Im Gesetz heißt es der Stecker-Solargeräte, Und ich habe jetzt gesehen, der Bundesrat hat ja vorgeschlagen, Photovoltaik mit reinzunehmen. Das heißt also, diese Steckergeräte sind, es wird nicht dabei bleiben, Man wird auch andere kleine Solaranlagen mit reinnehmen. Das ist mein Eindruck.
Speaker 2:Ja, wie sehe ich das? Es gibt sehr viel Bedarf. Ich kenne sehr viele Anträge, die gestellt werden von einzelnen Eigentümern. Ich weiß, dass sehr viele Verwalter unsicher sind, wie sie damit umgehen. Eins ist klar sie müssen auch wenn sie der Auffassung sind, man kann es im Moment noch nicht beschließen, was richtig ist, Man kann es im Moment noch nicht beschließen, Oder man hat im Moment keine Verpflichtung, es zu beschließen. Beschließen könnte man es natürlich, aber es gibt eben keine Verpflichtung wie bei den privilegierten Maßnahmen. Man muss es auf jeden Fall mit auf die Tagesordnung nehmen. Das ist klar. Man kann nicht sagen, da gibt es sowieso keine Mehrheit, kann es ja auch nicht verlangen, kommt nicht auf die Tagesordnung. Das funktioniert nicht.
Speaker 2:Wie man dann am Ende damit umgeht, weiß ich nicht. Das hängt auch sehr von dem Antrag ab. Auch dieser Antrag muss wiederum gut vorbereitet werden und muss die ganzen Nebengesichtspunkte mit berücksichtigen. Wie werden die befestigt? Sind die windsicher, Gibt es Verspiegelungen Und und und und, Denn wir müssen immer sehen, es gibt tatsächlich noch den Paragrafen 20 Absatz 4 der Veränderungssperre. Wenn ich damit jetzt mein gesamtes Objekt völlig verunstalte, ist es problematisch, Und wenn ich einzelne Eigentümer durch solche Anlagen unbillig benachteilige, zum Beispiel, dass irgendein anderer Balkon verspiegelt wird, dann wird es auch nicht funktionieren, Herr Brandt ich habe jetzt verstanden, was Sie unter einer kurzen Antwort, was Sie darunter verstehen, weil wir haben noch einige Fragen.
Speaker 1:Wir sind ja leider begrenzt mit unserer Aufnahmezeit, und deshalb möchte ich umschwenken auf die allgemeinen ich nenne sie mal so baulichen Veränderungen. Kann da auch jeder sagen, was da zu tun ist, bestimmen, was er machen möchte? Da bin ich wieder bei dem Ob oder Wie. Was ist da zu tun?
Speaker 2:Also die allgemeinen baulichen Veränderungen, die nicht privilegiert sind, die fallen erstmal unter § 20 Absatz 1. Und § 20 Absatz 1 sagt uns eben, wir brauchen einen Bestattungsbeschluss, und der Bundesgerichtshof hat ja im März diesen Jahres durch das sogenannte Grundsatzurteil zum Beschlusszwang klargestellt, dass man für alle baulichen Veränderungen einen Beschluss benötigt, auch für solche, von denen man davon ausgeht, dass sie überhaupt zu keiner Beeinträchtigung führen. Das ist erstmal sehr, sehr wichtig zu wissen. Früher war es so, also bis vor dem 1.12.2020, beziehungsweise jetzt dem Urteil des BGH aus März 2023, da konnte man sich immer damit retten zu sagen naja, da stört ja keiner, da sieht ja keiner. Jetzt brauche ich für jede bauliche Veränderung, auch wenn keine Beeinträchtigung damit einhergeht, einen Mehrheitsbeschluss. Wenn ich den Mehrheitsbeschluss nicht kriege, weil die Eigentümer mehrheitlich sagen, wollen wir nicht, da muss ich mir einen solchen Beschluss einklagen, einen Gestattungsbeschluss im Rahmen einer sogenannten Beschlussersetzungsklage. Dann muss ich aber nachweisen, dass meine Maßnahme zu keinerlei Beeinträchtigung der anderen Eigentümer oder der Gemeinschaft führt. Dann kriege ich vom Gericht diesen Gestattungsbeschluss per.
Speaker 1:Urteil. Also wir halten fest, jede bauliche Maßnahme muss zuvor beschlossen werden, unbedingt. Und wenn ich bei den nicht privilegierten baulichen Maßnahmen bin, dann entscheidet die Gemeinschaft über das Ob und das Wie. Jetzt stelle ich in der Praxis immer wieder fest, dass es große Schwierigkeiten gibt zu entscheiden welche bauliche Maßnahme ist noch zulässig? Was entspricht noch? was geht über die grundlegende Umgestaltung des Bauobjektes hinaus? Und da kann ich mich an Veranstaltungen, wo der Herr Fobes auch dabei erinnert. Da ist dann gesagt worden ja, es kann durchaus legitim sein, eine ganze Etage noch am Flachdach draufzusetzen. Wo ist da aus Ihrer Sicht die Grenze? Schwierig, schwierig.
Speaker 2:Ein Verfahren ist jetzt tatsächlich am Bundesgerichtshof zu der Frage wir sprechen hier über die sogenannte Veränderungsperre, und im Gesetz ist das der § 20 Absatz 4. Da heißt es § 20 Absatz 1 heißt es ja im Grunde genommen, man kann jetzt jede bauliche Veränderung mit Mehrheit beschließen, und der § 20 Absatz 4 sagt halt aber nicht solche, die die Liegenschaft grundlegend verändern, und auch nicht solche, durch die einzelne Eigentümer unbillig benachteiligt werden. Das sind die beiden Ausnahmetatbestände. Und da ist jetzt die Frage wo wird da die Grenze austariert? Wir sind jetzt mit einer Geschichte eine Gartenveränderung, durch Rampenländer gebaut werden. Da sind wir jetzt beim Bundesgerichtshof. Da kommt noch die spannende Frage hinzu gilt das auch für die privilegierten Maßnahmen? Fallen die privilegierten Maßnahmen wir sprechen hier über eine Rampe, sind die auch gesperrt durch § 20 Absatz 4? Ja, sind sie.
Speaker 2:Man kann auch keinen behindertengerechten Zugang herstellen, ohne Rücksicht auf die Gesamtanlage. Das funktioniert nicht. Also, da sind im Moment noch die Gerichte dran, um das auszutaktieren. Ihr Beispiel eben war ja, kann ich ein Stockwerk draufsetzen, war bisher ja nicht möglich. Nach der alten Rechtslage Musste jeder zustimmen. Ein Einzelner konnte sagen nee, will ich nicht. Dann war das nicht. Die Tendenz geht wohl dahin, dass man das jetzt, wenn dadurch nicht, also wenn Sie auf ein zweistöckiges Gebäude acht Stöcke draufsetzen würden, dann würde ich sagen, ist das eine komplette Umgestaltung. Aber wenn ich auf ein achtstöckiges Geschoss einen neunten Stock draufsetze, dann würde ich sagen, ist das keine wesentliche Umgestaltung, die durch 20 Absatz 4 gesperrt wird.
Speaker 1:Also halten wir fest schon eine großzügige Möglichkeit, das umzustalten. Letztendlich müssen wir auch abwarten, was der BGH entscheiden wird.
Speaker 2:Wir wissen jedenfalls großzügiger als früher die Eigenart der Wohnanlage in § 20 Absatz 2.
Speaker 1:Leider läuft uns so ein bisschen die Zeit weg, aber ich möchte jetzt, bevor wir zum Schluss kommen, natürlich noch eben auf die Kosten eingehen. Wer die Musik bestellt, muss sie auch bezahlen und dabei sie auch nutzen, oder dürfen die anderen nutzen?
Speaker 2:das ist die. Der grundsatz ist jetzt das, was wir früher hatten, diese abstufung der verschiedenen baulichen maßnahmen. Da muss man immer sagen was war das, was ist das? brauchen wir jetzt nicht mehr alles durch einfache mehrheit, grenze 20 absatz 4, veränderungssperre. Auf der Kostenseite wird jetzt differenziert, richtig. Der Grundsatz heißt jetzt wer es will, muss es auch bezahlen. Und wenn es die Mehrheit will nehmen wir mal an, 51 Prozent wollen das Regendach über dem Eingang dann müssen die 51 Prozent das auch bezahlen. Und jetzt gibt es eine Ausnahmeregelung Es müssen doch alle bezahlen, wenn diese Mehrheit so groß ist, dass wir zwei Drittel der Anwesenden und mehr als 50% der gesamten Miteigentumsanteile haben, also diese berühmte doppelt qualifizierte Mehrheit mehr als 50% aller Miteigentumsanteile und mehr als zwei Drittel der Anwesenden.
Speaker 1:Entschuldigung, dass ich unterbreche, Dann Und mehr als zwei Drittel der Anwesenden Entschuldigung, dass ich unterbreche. Dann gibt es ja noch die zweite Möglichkeit. Aber die müssen Sie mir erklären. Wann soll sich so eine Maßnahme amortisieren?
Speaker 2:Ja, das ist die andere Maßnahme. Also einmal noch doppelt qualifizierte Mehrheit Alle müssen bezahlen. Wenn ich keine doppelt qualifizierte Mehrheit erreiche, habe ich doch noch eine Chance, dass alle bezahlen müssen, wenn sich nämlich die Sache amortisiert, diese Investition.
Speaker 1:Amortisieren Sie nicht dann die Regentropfen, die drauf fallen. Das wäre schwierig.
Speaker 2:Also mit dem Vordach wird es wirklich schwierig, mit dem Austausch von alten Balkonen durch neue Vorstellbalkone. Das Verfahren habe ich mal geführt, da kann man eine Vergleichsrechnung machen. Man muss also gucken, welche Vorteile habe ich durch die bauliche Veränderung, und sind diese Vorteile so gut oder so schwerwiegend, dass sie sich amortisieren? Amortisation bedeutet nach wie vor einen Zehnjahreszeitraum, den ich betrachte. In einem Zehnjahreszeitraum wird geguckt was habe ich ohne die Maßnahme für Kosten, und was habe ich mit der Maßnahme für Kosten? Der Klassiker sind natürlich energetische Maßnahmen, die berühmte Wärmedämmung der Fassade.
Speaker 1:Aber ich kriege immer die Hinweise, dass wir die Zeit überschreiten. Aber wir können nicht die Sache hier beenden und müssen vorher auf jeden Fall über den 21.5. Gesprochen haben. Da geht es darum. Kann ich beschließen, dass irgendjemand anders die Kosten tragen muss? Weil das, wie es jetzt ist, kann ja zum taktischen Verhalten der Miteigentümer führen. Das heißt, ich stimme gar nicht zu, dann muss ich auch nicht bezahlen, habe aber zum Beispiel bei dem Vortrag trotzdem Nutzen. Das kann ja nicht abgebaut werden, wenn ich jetzt da durchgehe.
Speaker 2:Welche Möglichkeit sehen Sie da, dass ich vielleicht einen separaten Umlagebeschluss mache oder auch Verteilungsbeschluss, wenn die Kosten zu Absatz 1 bis 4 möglich wäre? Aber der 21 Absatz 5 hat Grenzen. Wir können durch den 21 Absatz 5 zum Beispiel nicht Miteigentümer belasten, die durch die Teilungserklärung zum Beispiel überhaupt nicht belastet werden. Der Klassiker ist auch hier wieder der Aufzugsfall. Das Erdgeschoss ist durch die Teilungserklärung freigestellt worden von den Aufzugskosten. Das empfinden die Eigentümer jetzt als ungerecht. Der Aufzug muss jetzt repariert werden, und sie sagen nach 21 Absatz 5, jetzt bezahlst du Erdgeschosseigentümer auch mal schön mit. Das hat uns immer schon genervt, dass du nicht bezahlen musst. Das wird nicht funktionieren. Das verstößt gegen das sogenannte Erstbelastungsverbot. Also mit 21 Absatz 5 kann ich nicht alles machen. Insbesondere kann ich nicht die Gruppe der Kostenbelasteten erweitern, sondern ich kann nur in der Gruppe der Kostenbelastung andere Schlüssel anwenden, zum Beispiel nach Personen, zum Beispiel nach Miteigentumsanteilen, zum Beispiel nach Größe der Wohnung.
Speaker 1:Also, wenn ich einen Erstbeschluss unter Vorbehalt mache, dass der Kostenverteilerbeschluss zugestimmt wird, und ich würde dann beschließen, sämtliche Kosten sollen dann mit Eigentumsanteilen verteilt werden, wäre das rechtswidrig? Das könnte man machen. Das könnte man machen.
Speaker 2:Wenn es eine Maßnahme ist, die sowieso grundsätzlich von allen bezahlt werden müsste, weil es am Gemeinschaftseigentum ist Und ich sage jetzt, um sicher zu gehen, dass ich nicht bei den 51 Prozent hängenbleibe, die dann alles bezahlen müssten dann würde man sagen, der Beschluss wird nicht unter Vorbehalt gefasst, im Übrigen, sondern der Beschluss wird vorbehaltlos gefasst. Er soll aber nur dann gültig sein oder umgesetzt werden, wenn mehr als wenn alle bezahlen, Das heißt also mehr als zwei Drittel zustimmen.
Speaker 1:Deshalb sind Sie Jurist, ich nicht. Ich hatte mich falsch aufgerückt. Sie haben natürlich recht Vorsicht bei Vorwarnungsbeschlüssen.
Speaker 2:Es war mir eine Freude, dass.
Speaker 1:Sie hier waren. Gerne Trinken Sie einen Kaffee. es ist kalt geworden. Wir sehen uns beim nächsten Mal. Schönen Dank, Herr Herrmann. Danke, no-transcript.