Die Herausforderungen von Eigentümerversammlungen: Zeiten, Recht und Beteiligung

In dieser Folge "Unter Beschluss" geht es um die vielfältigen Herausforderungen und Überraschungen von Eigentümerversammlungen – eine Welt, in der die Uhrzeit eine unerwartet große Rolle spielt. Zusammen mit unserem Experten Wolfgang Dötsch, Richter am OLG Köln, geht es um die Komplexität der Versammlungszeiten. Wir beleuchten, wie aktuelle Rechtsprechungen und das Arbeitsschutzgesetz die Verwalterbranche auf die Probe stellen und welche praktischen Probleme dies für Verwalter mit sich bringt. Wir werfen einen Blick hinter die Kulissen und diskutieren Lösungen für ein Arbeitsumfeld, das mit Fachkräftemangel und gesetzlichen Vorgaben zu kämpfen hat.

Im zweiten Teil der Folge fokussieren wir uns auf das schwindende Interesse an Eigentümerversammlungen, insbesondere bei jüngeren Eigentümern. Wir erforschen, wie alternative Versammlungszeiten die Beteiligung erhöhen könnten. Unsere Diskussion zeigt teilweise humorvoll, dass auch ernste Themen Platz für Kreativität bieten. Wolfgang Dötsch teilt wertvolle Einblicke, die uns helfen, die Zukunft der Eigentümerversammlungen neu zu gestalten. Diese spannende und aufschlussreiche Unterhaltung sollten Sie nicht verpassen!

Transcript

Speaker 1: 0:01

Einen wunderschönen guten Tag. Mein Name ist Michael Dejako, stellvertretender Vorsitzender des Verwalterverbandes VDV NRW, und mir gegenüber sitzt unser geschätzter Gast Wolfgang Dötsch Richter am OLG Köln und wird uns heute zu einem Thema Auskünfte geben, mit mir diskutieren, was, glaube ich, uns allen, zumindest alle Verwalter sehr interessiert. Heute geht es um die Uhrzeiten der Eigentümerversammlung. Wann dürfen Eigentümerversammlungen stattfinden? Haben wir eine Chance, dass sich das in der Zukunft ändert? Was sagt die Rechtsprechung heute dazu? Wir lassen uns überraschen. Wolfgang, schönen guten Tag. Wie geht es dir? Ja gut, geht es mir, danke Ich Ja. Wie geht es dir? Ja gut, geht es mir, danke Ich hoffe, nach dieser Veranstaltung auch noch. Wir haben heute das Thema Eigentümerversammlung, und das haben wir bewusst genommen, weil das immer wichtiger für uns wird, weil die meisten kein Interesse mehr daran haben, abends, wenn andere grillen, in einer Eigentümerversammlung zu sitzen, eine Eigentümerversammlung zu leiten. Das kann ich gut verstehen. Gestern habe ich mich mal bemüht, irgendwas zu finden, was uns Verwalter unterstützt, in der Rechtsprechung. Ich habe nichts gefunden.

Speaker 2: 1:09

Ja, das kann man so nicht sagen. Bei sehr kleiner Anlage kann es ermessensgerecht sein, die Wohnungseigentümer Versammlung auf einen Montag um 8 Uhr zu terminieren, hat das Amtsgericht Landsberg mal gesagt. Aber das gefällt euch dann?

Speaker 1: 1:20

auch wieder nicht. Nein, nein, das ist wunderbar. Ich freue mich jetzt vor allen Dingen für die kleinen Gemeinschaften, bei denen ich jetzt wieder Verwalter bin, weil wir ja jetzt um 8 Uhr terminieren können. Aber ernsthaftler, sein müsste. Aber rechtlich angemessen ist die Sache sehr gefährlich, weil es gibt schon, es gibt wenige Entscheidungen erstaunlich wenige.

Speaker 2: 1:37

aber das, was es gibt, ist doch so, dass man erst ab 17 Uhr sicher terminieren kann, Und das ist genau das, was ihr eben nicht haben wollt. Man muss nur überlegen als Richter, der vielleicht auch neu in Wohnungseigentum Sachen ist, der guckt in ein Buch und wird sich an diesen Entscheidungen regelmäßig orientieren, und das sind schon einige der großen Landgerichte, die das gesagt haben. Vom Bundesgerichtshof habe ich nichts so Spezielles gefunden, da scheint es noch nichts zu geben. aber diese 17 Uhr, die geistern seit vielen Jahren durch die Rechtsprechung.

Speaker 1: 2:21

Also, ich komme mich daran entsinnen. als ich angefangen habe, war es noch 19 Uhr. 19 Uhr hielt ich absolut nicht für zumutbar, weder für mich noch für die Angestellten. Jetzt sind wir bei 17 Uhr. Jetzt frage ich mal provokant wie ist das denn möglich, wo wir doch ein Arbeitsschutzgesetz haben, wo drin steht wir dürfen nur acht Stunden arbeiten beziehungsweise mit Ausnahme zehn Stunden? Dürfen denn alle erst mittags anfangen? oder ignorieren wir das Arbeitsschutzgesetz, insbesondere bei Auszubildenden? Wie gehen wir?

Speaker 2: 2:50

damit um. Ja klar, man muss das dann so organisieren, dass man nicht über die absoluten Höchstzeiten kommt und dann gegebenenfalls später anfangen. Aber gut, da gibt es ja Möglichkeiten. Das Problem ist ja, dass man eher es gibt überall Nachwuchssorgen, Fachkräftemangel dass ihr Leute findet, die dann bereit sind, 60, 100 Eigentümerversammlungen im Jahr zu machen mit solchen Zeiten. Und das ist natürlich, das erkenne ich schon, ist ein Problem. Ich glaube auch, dass man bei dem einen oder anderen Richter vielleicht auch auf offene Ohren stößen könnte, wenn man sich in dieses Risiko mal begibt. Aber es ist ein Risiko, weil, wenn man in die Kommentare guckt, ist das ein relativ sicherer Anfechtungsgrund, Aber auch nur ein Anfechtungsgrund.

Speaker 2: 3:30

Das heißt, wenn ich es mache, und es ficht keiner an, die Eigentümer sind glücklich, dass sie mich gefunden haben. Ich bin eh der geilste Verwalter, kann übers Wasser laufen, dann kann ich auch um zwei Uhr eine Eigentümerversammlung machen, Versammlung machen. Blöd wird es halt nur, wenn einer anfischt und dann im Anfechtungsprozess auch geltend macht, dass er bei einer anderen Startzeit was anderes rausgekommen wäre. Das sind dann vor allem die Leute, die nicht kommen und sagen, wenn der aber um 17.15 Uhr terminiert hätte, wäre ich gekommen, und dann hätte ich die flammendste Rede gehalten seit Cicero auf dem Senat. No-transcript.

Speaker 1: 4:11

Wenn ich das richtig in Erinnerung habe, habe ich zumindest gelesen also, die überwiegende Meinung sagt eben 17 Uhr. Dann gab es eben bei größeren Gemeinschaften über 100, kann das auch schon mal möglich sein, wenn sie länger dauern, dass man etwas früher startet.

Speaker 2: 4:25

Genau, es gibt so eine Faustformel, dass 17 Uhr der typische Startzeitpunkt ist. Aber wenn man jetzt schon sehen kann, dass die ganze Versammlung irgendwie acht Stunden dauert, dann darf man natürlich früher anfangen, weil das kann ja auch nicht der Sinn sein, dass man bis zwölf Uhr nachts da sitzt. Das erkennt die Rechtsprechung schon an. Nur mal ganz ehrlich wenn man eine Eigentümerversammlung über so viele Stunden hat, hat man doch schon im Ansatz was falsch gemacht in der Gemeinschaft.

Speaker 1: 4:48

Das kann aber eigentlich gar nicht sein no-transcript, dass ich dann Versammlungen nach 17 Uhr entsprechend honoriert bekomme. Das heißt also, dass ich dann nicht den vereinbarten Stundenlohn, sondern ich habe eine Verdopplung des Stundenlohns. Das ist aber machbar.

Speaker 2: 5:49

Ja, auf jeden Fall. Man kann den bei mir auch verdreifachen. Vielleicht kann das auch ein Weg sein, die Sachen insgesamt verträglicher zu gestalten, weil die eine oder andere Eigentümerversammlung, die wird ja dann auch mal anfangen nachzudenken. Das ist ja diese Rechtsprechung. Die aktuellen Urteile, die ich gefunden habe, waren noch von 2022, die das sagen, Aber die verweisen auf Rechtsprechung aus den 60er Jahren, als der Herr Unterpostdirektor weil ich von 8 bis 4 im Büro war. dann ist er nach Hause gekommen, dann standen da seine Pantoffel, die Gattin hatte die Zeitung gebügelt, dann bekam er ein Tässchen Kaffee, und dann konnte er irgendwann zur Eigentümerversammlung gehen, damit er nicht so viel Stress hatte. armer Mann, Aber so lebt doch heute keiner mehr.

Speaker 1: 6:27

Also, wir verkneifen uns jetzt zu sagen, früher war alles besser. Wir sehen Aber ernsthaft, das Thema belastet uns ja sehr, Gehen wir mal nachwuchs, Wir bekommen keinen Nachwuchs mehr. Ich habe Vorstellungsgespräche gehabt, WG-Verwaltung, und dann nach einem netten Gespräch am Ende des Gesprächs sagte man mir dann ja, alles gut, Gehaltsvorstellungen. Wir sind uns einig geworden, ist gut, können wir alles so machen, aber ich mache keine Eigentümerversammlung. Und dann habe ich dann höflich nachgefragt, ob er dann wüsste, wo er sich beworben hätte. In der Wohnungseigentumsverwaltung keine Eigentümerversammlung machen zu wollen, ist schlecht. Die Argumentation, dass er jetzt gar keine machte, fand ich jetzt nicht in Ordnung. Aber dass er sagt, ich möchte nicht den ganzen Sommer, wo andere im Garten sind und grillen wir hatten es ja vorhin schon in der Wohnungseigentümerversammlung sitzen, Das ist ja nachvollziehbar. Und das Problem, Nachwuchs zu kriegen oder keinen Verwalternachwuchs zu kriegen, ist ja enorm. Das können wir ja nicht ignorieren.

Speaker 2: 7:25

Ja, nur das ändert erstmal so eine Rechtsprechung nicht. Leider, das ist leider, aber ich glaube auch, wenn man das mal versuchen würde und sich die richtige Gemeinschaft rauspickt und dann auch mal einen Musterprozess versuchen würde mit den richtigen Argumenten, dann könnte da auch Bewegung reinkommen in diese Rechtsprechung. Man muss dann gucken, was für eine Gemeinschaft man findet. Wenn man jetzt zum Beispiel eine Zehnergemeinschaft hat, und fünf von denen haben so einen richtig klassischen Bürojob, dann ist natürlich zwei Uhr Start schlecht, weil dann müssen die Urlaub nehmen. Das wird einem eher um die Ohren fliegen, als wenn man jetzt eine Gemeinschaft hat, wo eh nur blöde frühe Rentner drin sitzen. Dann kann man eigentlich auch morgens sich mit denen treffen, da ist es nicht mehr so drängend. Oder wo alle in super flexiblen Homeoffice-Gestaltungen sowieso zu Hause arbeiten. Das ist aber natürlich für einen Verwalter auch schwer zu sehen, weil welcher Verwalter hat einen Überblick über seine komplette Beschäftigungsstruktur in der Gemeinschaft? Das sind die Daten, die wir gar nicht erheben.

Speaker 1: 8:16

Das wäre die nächste Frage. Erstmal dürfen wir die Daten erheben. Und wie kommen wir an diese Daten? Die sind ja auch veränderbar. Wir müssen dann jedes Jahr nicht nur die Grundbücher einsehen, wenn man es richtig machen will, sondern machen auch jedes Jahr jetzt eine Abfrage Was machen Sie denn beruflich?

Speaker 2: 8:30

auch total verrückte Rechtsprechung. Also, wenn man das dann nachliest, gibt es dann so Leute, die dann der arme Verwalter organisiert das, bucht einen Raum, macht Eigentümerversammlung, und dann meldet sich hier einer, dass er da nicht kann, weil der Sederabend, das ist der Abend, der das jüdische Pessachfest einleitet, und bittet um Verlegung. Und dann stellt sich die Frage muss man dann dem nachkommen? Bei den gängigen Regionen mag das noch sein, aber was ist zum Beispiel, wenn du Anhänger des Pastafari-Glaubens bist und der höchste Feiertag ist im September, der spricht wie ein Piratentag? Muss ich dann für den die Eigentümerversammlung verlegen? Das kann ja irgendwie irgendwo ist. Gut, das ist Rechtsprechung, die anachronistisch ist, und die müsste man irgendwann vielleicht auch mal über Bord werfen. Aber das wird ein langer Weg sein, weil man guckt in alle Bücher und wird die immer wieder finden.

Speaker 1: 9:16

Ja, es ist schwierig, aber ich glaube, wir müssen da im Gespräch bleiben, müssen mal drüber nachdenken. Kann man nicht mal einen Musterprozess führen?

Speaker 2: 9:25

So eine schicke kleine Gemeinschaft mit ein paar Rentnern und sehr vielen Leuten im Homeoffice, wo es keinem wirklich wehtut, um zwei Uhr anzufangen, und dann kann man das mal machen. Und der eine, der da nicht will, der soll dann mal klagen, und dann gucken wir mal, was passiert.

Speaker 1: 9:35

Ich wundere mich immer in den Kommentaren, wenn ich jetzt auch lese, auch bei dem Kommentar, wo du ja mitgeschrieben hast, beim Bärmann, da steht halt immer drin derjenige, der einen beruft, darf auch Ort und Uhrzeit bestimmen. Weder das eine noch das andere ist ja richtig.

Speaker 2: 9:56

Aber es steht so drin. Genau, es ist immer der Einsatz der Einleitung, aber der muss den Ermessensfehler frei bestimmen, und von dem Ermessen bleibt nicht so viel übrig, weil er leider zeitlich oder örtlich sehr eng gebunden ist.

Speaker 1: 10:03

Und mir ist dann auch aufgefallen du sagtest ja schon, die 60er Jahre, auch die Sachen beziehen sich. 60er Jahre habe ich jetzt nicht gefunden, aber in der Tat die 80er Jahre, 90er, Auch die Richter werden ja jünger. Also, ihr seid es ja, die es letztendlich entscheiden.

Speaker 2: 10:19

Ja, aber man muss natürlich, als Richter muss man sich sagen wenn ich eine Rechtsprechung finde, die es seit 40 Jahren gibt, kann ich das anders entscheiden, Kann ich immer machen in Deutschland. Aber das überlege ich mir schon dreimal, weil auch der Bestand einer Rechtsordnung, die Kontinuität einer Rechtsprechung ist auch ein Wert. Also ich werfe nichts vorschnell über Bord, nur weil das ein bisschen anischtaubt, ist Okay.

Speaker 1: 10:40

Wie sagt man immer Never change a running system?

Speaker 2: 10:45

Ja, genau sowas. Aber man orientiert sich dann natürlich schon immer sowas, und du darfst ja nicht vergessen, gerade im Wohnungseigentumsrecht ist eine Materie, die auch bei den Richtern meistens beliebt ist, wie Magen-Darm-Krippe. Und die Kollegen, die das machen, die gucken natürlich dann auch erstmal in die gängigen Bücher, und das sind ja auch oft Kollegen, die versuchen, das nur, wenn es geht, sechs Monate oder weniger zu machen und dann wieder was Richtiges zu tun, und die würden natürlich einen einfachen Weg wählen und eine Rechtsprechung, wo es vier Landgerichtsentscheidungen zu gibt die wird man.

Speaker 1: 11:14

Im Zweifel, wird man die nicht einfach umwerfen. Ich habe aber subjektiv das Gefühl, die Gespräche finden statt, auch innerhalb der Richterschaft. Wo ich die Gelegenheit hatte, mich mit dem einen oder anderen zu unterhalten, habe ich schon das Gefühl gehabt, dass man dem nicht ganz abgeneigt ist, dass man sich da etwas öffnet. Ich weiß jetzt gar nicht, ob das. Ich habe immer darüber nachgedacht. Wir haben den 27.2, also da, wo wir die Rechte erweitern können. Wieso können wir denn da nicht erweitern, dass er Verwalter bestimmen darf, ab?

Speaker 2: 11:40

15 Uhr. 27.2. Ist eine Vorschrift, die die Geschäftsführungsbefugnis des Verwalters erweitert. Aber hier geht es ja darum, ob ich die Minderheit nicht mehr schütze, weil die dann zeitlich nicht mehr ohne weiteres an der Eigentümerversammlung teilnehmen können, und das ist einfach eine Position, die man nicht so ohne weiteres der Mehrheitsmacht unterwerfen will.

Speaker 2: 12:06

Stell dir vor, du hast mal ein blödes Beispiel. Du hast einen Eigentümer, der ist unbeliebt und ist Minderheitseigentümer, der ist katholischer Pfarrer, und die 90-prozentige Mehrheit wird dann natürlich immer beschließen, wird dann natürlich immer beschließen, die Eigentümerversammlung sonntags morgens um elf zu machen, weil da weiß man schon mal, der ist nicht dabei. Das kann irgendwie nicht richtig sein. Das leuchtet direkt ein, kann ich auch nachvollziehen. Deswegen wird das immer hakelig, sowas zu machen.

Speaker 2: 12:27

Aber ich glaube, sich langsam anzunähern, und man kann das dann auch über die Sonderhonorare machen, weil ein Argument wird natürlich sein wenn ich sage, ich mal um 17 Uhr schon den doppelten Satz und um 18 Uhr den dreifachen Satz bezahle, ist es ja auch wirtschaftlich denkende Menschen würden dann einfach die Happy Hour um 14 Uhr bei dir buchen, und wenn es keine wirklich driftigen Gründe dagegen gibt, also Leute, die dann Urlaub nehmen müssen, nicht teilnehmen können, die sich nicht organisieren können, dann wäre das ein Argument, finde ich, dafür, dass man das ein bisschen aufweichen könnte. Also bei mir würdest du damit auf eine Tour einrennen, wenn ich das zu entscheiden hätte, weil 17 Uhr ist so eine Uhrzeit aus der Zeit meines Großvaters.

Speaker 1: 13:11

Ja, es ist so. Also, wie gesagt, ich muss nochmal auf den Ursprung zurückkommen, beziehungsweise, das Hauptproblem ist eben die Mitarbeiter. die möchten nicht mehr um diese Uhrzeiten arbeiten, und das kann ich auch nachvollziehen, weil wir sagten ja ganz am Anfang schon wie viele Versammlungen machen wir denn? Also, ich mache jetzt wenig Versammlungen, das sind aber 60 Stück. In meiner Spitzenzeit habe ich bis zu 120 Versammlungen im Jahr gemacht, und das ist dann keine Freude mehr. Nicht, weil ich so heiß dahinterher bin, obwohl ich vom Grundsatz Versammlung gern mache, sondern weil man eben nicht die Leute bekommt, die bereit sind, diese Versammlungen zu machen. Ja, war spannend, wie immer wieder.

Speaker 2: 13:48

Ja. also da drücke ich euch auch die Daumen, dass da ein bisschen Bewegung reinkommt, weil das ist ein Problem für die Nachwuchsgewinnung, Das steht außer Frage.

Speaker 1: 13:56

Also, wir können heute zumindest festhalten, es ist ein bisschen Bewegung drin. Wir müssen im Gespräch bleiben, und da muss man ja auch sagen, vom VDV Deutschland ist ja jetzt auch eine Umfrage rausgekommen, wo man einfach mal feststellen will, wie viel Versammlung macht denn der einzelne Objektbetreuer, was ich sehr spannend finde. Wir bleiben da dran auf jeden Fall, wir werden das beobachten, und wir werden alles dazu tun, dass es möglicherweise auch mal was früher möglich ist.

Speaker 2: 14:20

Vielleicht kann auch ein Verwalter da mal ein bisschen Bewegung reinbringen, wenn er mit einer Gemeinschaft, mit der er gut kann, das einfach auch mal aufbricht, mit denen mehr oder weniger einvernehmlich löst. Und gegebenenfalls kann auch die Kombination mit einer Online-Versammlung auch helfen, das weiter aufzubrechen, weil es natürlich für die Leute, die, sag ich mal, auf der Arbeit sind, viel einfacher ist, in der Mittagspause mal gerade online 90 Minuten an der Eigentümerversammlung teilzunehmen, als jetzt nach Buxtehude ins Verwalterstudio zu fahren.

Speaker 1: 14:48

Ich glaube, wenn wir jetzt die andere Brille aufsetzen, also die des Eigentümers, und nehmen mal die des Verwalters ab, ist das in der Tat. so stelle ich zumindest bei mir fest, dass die Eigentümer selbst auch gar kein Interesse mehr daran haben, um 19 Uhr in der Eigentümerversammlung zu sitzen. Also die Tendenz ist aus meiner Sicht insbesondere bei jüngeren Wohnungseigentümern so, dass sie schon eher bereit sind, weil sie eventuell bei übrigen Eigentümerversammlungen ohne dazuschalten können, vorher, Also, dass man vorzeitig die Versammlung macht. Wolfgang, es war spannend. Wir haben jetzt nicht die abschließende Lösung. Ich habe gedacht, jetzt kriege ich mal was serviert.

Speaker 2: 15:23

Ich habe die abschließende Lösung. Man kann nämlich auch mittags grillen.

Speaker 1: 15:27

Warum, frage ich auch so blöd? Danke, dass du gekommen bist. Danke, dass du hier warst. Ich freue mich aufs nächste Mal. Tschüss.