Das Gebäudeenergiegesetz (Heizungsgesetz) - Teil II

Das Gebäudeenergiegesetz (GEG) ist so komplex, dass Host Michael de Iaco im Gespräch mit unserem Experten Wolfgang Dötsch noch mehr in die Tiefe geht. In dieser Folge von "Unter Beschluss - der VDIV NRW Podcast für Immobilienverwalter" beleuchten wir die Herausforderungen, die beim Abklemmen von der zentralen Heizungsversorgung auftreten können und stellen innovative Lösungswege vor. Welche Veränderungen in der Heizungslandschaft stehen an? Und warum ist der Wechsel von einer dezentralen zu einer zentralen Versorgung kein Grund zur Besorgnis? Wir diskutieren zudem, wie wichtig es ist, Fristen im Blick zu behalten, um nicht von Änderungen überrascht zu werden, die das eigene Heim betreffen könnten. Lassen Sie sich von Wolfgang Dötsch umfassendem Fachwissen aufklären. Denn um die Weichen für die Zukunft richtig zu stellen, ist es essenziell, gut informiert zu sein.

Transcript

Speaker 1: 0:14

Herzlich willkommen. Mein Name ist Michael Diaco, stellvertretender Vorsitzender des Verbandes VDIV NRW, der Verband für den Verwalter. Unser heutiges Thema zum zweiten Mal das GEG Gebäudeenergiegesetz. Viele von Ihnen kennen es auch unter dem Namen Heizungsgesetz, hauptthema, etagenheizung, gasetagenheizungen. Es sind beim letzten Mal so viele Fragen reingekommen, dass wir uns entschlossen haben, mit unserem heutigen Gast das Thema noch mal zu durchleuchten. Wolfgang Döttch, richter am OLG Köln. Immer noch, oder hat sich das geändert? Nee, immer noch Ändert sich auch nicht mehr.

Speaker 1: 0:55

Und Co-Autor des WG-Kommentars Bermann. Wir sind sehr dankbar und freuen uns, dass er uns heute wieder besucht hat, um mögliche Fragen beantworten zu können. Wolfgang, wie geht es dir heute?

Speaker 2: 1:08

Ja gut, ich habe vom letzten Mal noch eine Frage mitgenommen. Da hatte jemand gefragt, wie das denn sein könnte, ob man einen Anspruch hat, so alleine abgeklemmt zu werden. Beispiel die einen wollen unbedingt die Gasetagenheizungen weiter betreiben oder die alte Ölheizung, und einer möchte nach vorne gehen und möchte eine moderne Klimalösung in seiner Wohnung haben. Habe ich nochmal darüber nachgedacht, ist schwierig, einen Anspruch quasi auf Abklemmen vom Rest wird man in der Gemeinschaft nicht so einfach konstruieren können. Aber was ich noch sagen wollte und ergänzen wollte, ist wenn das Gebäude das nicht hergibt, kann man auch eine Teilzentralisierung beschließen. Man könnte auch beschließen, dass zwei Wohnungen, die in einem etwas abseitigen Versorgungsbereich liegen, vielleicht mit Einzellösungen betrieben werden, so kleine Wärmepumpen für die Wohnungen, wie du das letzte Mal angesprochen hast, und dass man für die anderen zwölf Wohnungen, die in einem zentralen Versorgungsschacht angeschlossen sind, vielleicht eine zentrale Lösung macht, alle Lösungen macht. Das sieht das Gesetz auch vor. Solche Lösungen gibt es natürlich auch, man muss nur kreativ werden.

Speaker 1: 2:06

Wenn du sagst, wir können das beschließen, mit welchem Forum können wir das beschließen?

Speaker 2: 2:11

Ja, da haben wir viel über den Beschluss und die Entscheidung schon gesprochen. Vielleicht ist das wichtig, auch den Hörern nochmal klar zu machen. Man muss das Gesetz lesen. Der 71N sagt, dass man, wenn man halt eben eine Zentralisierungslösung haben will, braucht man ein bestimmtes Quorum. Das ist eigentlich ein Fremdkörper im Gesetz, weil man ja eigentlich in der WEG-Reform diese Quoren alle abschaffen wollte. Aber die Beibehaltung mindestens einer Etagenheizung kann nur mit zwei Drittel der abgegebenen Stimmen und der Hälfte aller Miteigentumsanteile beschlossen werden, sagt das Gesetz, und das ist ja ein relativ hohes Quorum, das man dann auch erreichen muss. Das heißt, wenn man das nicht hat, dann kann man den Beschluss nicht feststellen, und dann gibt es keinen Beschluss über die Beibehaltung der Einzellösungen, und dann muss, weil die Frist dann irgendwann abläuft, nach fünf Jahren zwingend zentralisiert werden.

Speaker 1: 3:01

Noch mal konkret zwei Drittel der anwesenden und vertretenen Wohnungseigentümer.

Speaker 2: 3:06

Zwei Drittel der abgegebenen Stimmen. Ja, also von denen, die da sind oder vertreten sind, und die Hälfte aller Miteigentumsanteile, also nicht nur der Anwesenden, sondern letztendlich so ein Quorum, wie man das aus dem alten Recht kannte, aus dem 22 alte Fassung, so ähnlich, und die hat man ja eigentlich in der WG-Reform alle abgeschafft. Aber hier hat man sie wieder eingeführt an einer ganz versteckten Stelle. Das ist der 71 N Absatz 6, satz 1.

Speaker 1: 3:30

Ich glaube, den hat man aus dem 21er bei den baulichen Veränderungen rauskopiert. Da haben wir da auch die Zweidrittel, das Quorum der Zweidrittel.

Speaker 2: 3:40

Ja, aber der 21, da ist ja kein Quorum, um einen Beschluss zu fassen. Das ist ja ein Quorum, wo nur die Kostenfolge dran hängt, und über Kosten haben wir ja noch gar nicht gesprochen. Das können wir uns vielleicht gleich auch nochmal angucken. Aber hier geht es jetzt erstmal um diesen Grundbeschluss. Wenn man nicht zentrale Lösungen haben will, muss man mit diesem Quorum einen Beschluss in der Frist machen, sonst zwingt einen das Gesetz nachher zur Zentralisierung. Das Gesetz nachher zur Zentralisierung Hat auch noch ein paar schöne Folgefragen. Geil ist doch zum Beispiel, wenn ich das jetzt als Verwalter auf den letzten Drücker hinbekomme.

Speaker 2: 4:08

Nach vier Jahren, elf Monaten mache ich so einen Beschluss, dass wir nicht zentralisieren, und dann habe ich irgendwie vergessen, drei Leute zu laden, und dann ficht das einer an, dann kassiert das Gericht den Beschluss, und dann ist die Fünfjahresfrist ab. Dann habe ich die Tochter im Auge. Das ist unangenehm, das ist sehr unangenehm, das sollte man vermeiden. Es gibt da keine Wiedereinsetzung in diese Frist. Das heißt, die muss man hopp oder topp, Und dann muss man so ein laufendes Anfechtungsverfahren. Da sollte man lieber mal noch einen Zweitbeschluss fassen Oder auch einen Drittbeschluss und einen Fünftbeschluss.

Speaker 1: 4:40

Also, wenn sowas eintreten sollte, dann lieber nochmal nachhaken.

Speaker 2: 4:43

Ja, vor allem, wenn man so einen Formalfehler sieht Man hat drei Leute nicht geladen, das kennt man ja sonst, dann ist der Beschluss kann man abschreiben, der wird kassiert bei Gericht, und dann sollte man einen heilenden Zweitbeschluss machen, dann alle laden und das Ganze in diesem Formfehler heilen.

Speaker 1: 4:57

Ich weiß nicht, ob ich es dir schon gesagt habe.

Speaker 2: 5:07

Die meisten Fragen. Die wollt Geld.

Speaker 1: 5:09

Richtig, und das war nicht abgesprochen. Meine Damen, meine Herren, es war nicht abgesprochen. Genau Wie sieht es damit aus? Also, die Aufgaben sind ja enorm, dürfen wir die auch bezahlt kriegen.

Speaker 2: 5:20

Augen auf bei der Berufswahl. Das sind gesetzliche Aufgaben, und wenn man da keine Regelungen für Sonderaufwände im Verwaltervertrag, wenn man ein schönes modulares System hat, dann geht da vielleicht was, aber ansonsten wird das schlecht.

Speaker 1: 5:31

Aber durch Beschlussfassung durchaus möglich. Ja klar.

Speaker 2: 5:34

Nur da muss man ja eben auch die Eigentümer dann dazu bewegen. Ich glaube, wenn man anfängt, wirklich was konkret zu bauen und zu planen, fällt es den Eigentümern. Das sind die ja gewohnt.

Speaker 1: 5:56

Wenn der Verwalter da anfängt, Baumaßnahmen zu organisieren, dann wird es auch eine Sondervergütung geben. Aber jetzt hier für die Informationspflichten ist schon mal lästig genug, das alles zu sammeln.

Speaker 2: 6:02

Da steht im Gesetz auch schön drin, dass der Schornsteinfeger die, der hat ja jetzt ein heiliges Amt nach dem Heizungsgesetz. Das ist auch für die Bezirk Schornsteinfeger keine schöne Aufgabe, weil die natürlich hier eine ganz zentrale Figur bei dieser Sache haben. Deswegen ist auch die Idee, dass man da mauschen kann, was ich für eine Heizung habe, das merkt auch keiner.

Speaker 1: 6:35

Das ist ein schöner Traum, weil der Bezirksstaatscheinfähiger, der sieht das natürlich alles bei der jährlichen Überprüfung, und da wird es dann auch schnell Ärger mitgeben, und der bekommt seine Aufwände. Ersfern es nicht im Verwaltervertrag vereinbart ist, solche Kosten gezahlt zu bekommen, sollte man auch offen damit umgehen und per Beschluss sich den entsprechenden Aufwand bezahlen lassen.

Speaker 2: 6:55

Im Moment die Verwalter, die ich kenne, die sehr gewissenhaft sind, die haben dieses Informationsbeschaffungsverfahren alles schon eingeleitet, Und die Rückmeldung der Eigentümer ist natürlich sehr zählt. no-transcript.

Speaker 1: 7:29

Hast du mich auf eine Idee gebracht. Wie sieht es denn zukünftig aus? Wir haben jetzt eine Heizung, eine dezentrale Versorgung. Heizkörper sind im Sondereigentum. Jetzt schließe ich diese Heizkörper an die Zentrale an. Ist das dann zukünftig Gemeinschaftseigentum? Muss ich Absperrventile haben, damit ich sagen kann bis hierhin ist Gemeinschaftseigentum, das bleibt Sondereigentum?

Speaker 2: 7:50

Die Sache mit den Heizkörpern im Sondereigentum bleibt ein großes Ärgernis bei diesem Gesetz, weil der Gesetzgeber das leider nicht geregelt hat. Der Gesetzgeber ging wohl davon aus, dass der BGH gesagt hätte, dass alle Heizungskörper im Sondereigentum stehen. Das Blöde daran ist er hat gesagt, die sind sondereigentumsfähig, aber mehr hat er nicht gesagt, und das ist eine blöde Sache im Gesetz. Ich zäume es mal von hinten auf Wenn ich in einem Haus bin, wo ich Gasetagenheizungen habe, die ich rausreißen will, die zentralisiert werden, dann kann es sein, dass die Heizkörper ausgetauscht werden. Das wird man aber oft nicht machen müssen.

Speaker 2: 8:28

Moderne Wärmepumpen können auch heute oft alte Heizkörper ansteuern. Man wird das nicht unbedingt machen müssen. Nur, wenn man es machen muss, ist das, was ich in meinen Schulungen versuche, den Leuten beizubringen, mit den Eigentümern darüber übereinzukommen, quasi das Sondereigentum rauszuschmeißen, die Heizkörper rauszuschmeißen und alles, was dann neu gebaut wird, über den Verband anzuschaffen, und dann steht es jedenfalls nicht im Sondereigentum. In was für einem Eigentum es dann steht, kann man lange darüber diskutieren, ob es gemeinschaftliches Eigentum ist oder Verwaltungsvermögen, das spielt aber keine Rolle mehr. Aber jedenfalls steht es dann nicht mehr kümmern um ihre Heizung, die müssen sich nicht mehr um das Lackieren der Heizkörper kümmern, die müssen sich nicht mehr um die Wartung der Anlage kümmern. Die müssen sich nicht mehr um den Schornsteinfeger kümmern.

Speaker 1: 9:13

Das macht dann alles der Verwalter, der in dem überfordert, bei den Sachen, die wir alle kriegen. Wir wissen nicht, wie wir das machen sollen. Und wenn du so erzählst ich finde es immer spannend, dir zuzuhören dann fallen mir auch immer wieder tausend Fragen ein. Wir sind ja jetzt hydraulischer Abgleich. MC-MIMAF, gibt es sie noch?

Speaker 2: 9:45

Die gibt es im Moment noch.

Speaker 1: 9:46

Die läuft jetzt aus.

Speaker 2: 9:48

Genau, die läuft aus, und dann wird der hydraulische Abgleich im GIG geregelt, aber nicht für den Bestand, das ist eben wichtig, sondern nur für den Neubaubereich. Und für den Bestand nicht mit der Begründung, es gibt eh keine Fachleute, die das machen können. Das hätte man sich auch vielleicht vorher überlegen können.

Speaker 1: 10:05

Also auch da wir sind ja beim letzten Mal zu dem Ergebnis gekommen nicht nervös werden, füße stillhalten, dem Markt gucken, was passiert, und sinnvoll agieren. Und da wäre jetzt seine Empfehlung hydraulischer Abgleich Ist nicht Erst mal gucken, was für eine Heizung, macht ja auch überhaupt keinen Sinn, wenn die Heizung jetzt so ausgebaut wird.

Speaker 2: 10:29

Es gibt keine Sanktionen nach der Verordnung, deren Namen ich mir nicht merken kann, und das GEG schmeißt das Ding eben raus, und dann würde ich nämlich gar nichts machen. Und wenn ich schon beschlossen habe, den zu machen, und habe den Auftrag nicht erteilt, würde ich das jetzt auch nicht mehr machen.

Speaker 1: 10:41

Ich bin übrigens auch nicht sicher, ob ich den richtigen Namen genannt habe, aber hörte sich gut an.

Speaker 2: 10:46

Genau Beim letzten Mal haben wir noch über Keller gesprochen. Vielleicht das noch kurz. Wenn man die Gasheizungen rausreißt, kann es sein, dass man ja irgendwie Platz für die Technik braucht.

Speaker 2: 10:56

Das kann rechtlich mit einigen Schwierigkeiten verbunden werden. Da könnte ich den ganzen Tag drüber reden, das wollen wir aber kurz halten. Das ist alles lösbar. Man muss zum Beispiel einen Stellplatz für die Wärmepumpe dann finden im Außenbereich. Man muss vielleicht einen Technikraum irgendwie im Haus freimachen, und wenn man da natürlich keine freien Gemeinschaftsflächen hat, wo man gerichtlich geltend machen kann, dass die Eigentümer mitwirken an der Umsetzung dieses Gesetzes, das kann dann dazu führen, dass zum Beispiel Kellerabteile neu zugeschnitten werden, natürlich gegen Entschädigung, wenn da einer einen kleineren Teller nachher hat, oder eine schöne Lösung ist, wenn man irgendwie noch Platz draußen hat, dann baut man vielleicht ein Heizungshäuschen oder sowas, oder man, wo Leitungen drin verschwinden können. Das sind größere Baumaßnahmen, das kostet alles Geld, aber dafür wird das Haus auch schön.

Speaker 1: 11:50

Siehst du irgendwelche Probleme, wenn man draußen im Garten eine Luftwärmepumpe hinsetzt? wegen der Geräuscheentwicklung?

Speaker 2: 11:55

Ja, da gibt es natürlich Emissionsvorgaben, und es lohnt sich nach meiner Einschätzung da auch durchaus auf das Modell zu achten. Wenn man da schon Lärmprobleme kommen sieht, sollte man lieber dann 3,50 Mark mehr ausgeben und eine richtige Anlage kaufen. Die haben teilweise schon Unterschiede, und man darf das nicht leugnen. Die machen ein Geräusch und je nachdem, wenn man da einen unglücklichen Schaltrichter hat. Ich habe zu Hause in meinem Haus versucht, mit dem Nachbar eine Lösung zu finden. Wir hätten einen Schaltrichter gehabt, der hätte keiner von uns mehr nachts gesch. Daran ist das Projekt Wärmepumpe im Vorgarten auch bei uns gescheitert.

Speaker 1: 12:27

Also, ich selbst habe ja bei mir privat auch Wärmepumpe eingebaut, und ich kann nur sagen, die nimmt man nicht wahr. Obwohl meine Schwiegermutter, die auch bei uns wohnt, das anders sieht. Sie nimmt jeden Abend Geräusche wahr, aber das Problem ist, ich wohne auch an der Autobahn. Ich glaube, das sind eher die Rollgeräusche der Fahrzeuge, aber das Problem muss man schon ernst nehmen. Also da muss man schon drauf achten.

Speaker 2: 12:49

Ja, das helfen auch die Grenzwerte oft nicht, weil Geräuschempfinden das ist ein häufiges Thema bei Gerichten. Da sind die Leute sehr, sehr unterschiedlich, und da reagieren die sehr unterschiedlich drauf. Ich habe zum Beispiel bei mir zu Hause einen uralten Jewellebekeller in meinem Fachwerkhaus. Da habe ich eine Zwangsentlüftung eingebaut, 30 Watt Propellerdüse, die die Luft da raustauscht. Das Ding ist mörderlaut, weil das irgendwie über die Außenwand den Schall überträgt, und solche Sachen, so Kleinigkeiten, können dann nachher Leute böse machen, und das sollte man irgendwie vermeiden.

Speaker 2: 13:17

Das Blöde ist, das kann man oft erst feststellen, wenn man es eingebaut hat, und dann wird es nachher manchmal schwer, das wieder zu ändern. Aber man sollte gerade in Nachbarlagen von vornherein auf Abstandsflächen und auf niedrige Schallwerte dieser Anlagen achten. Ein Problem kann auch sein, wenn Leute versuchen, die auf die Dächer zu setzen. Das sieht man jetzt häufig auf Garagen, ist das okay, wenn die Garage komplett schallentkoppelt ist vom Haus, dann stört das keinen. Wenn der Mann in der Garage schläft, gibt es ja auch so Leute, aber die haben dann Pech. Aber auf dem Dach vom Haus ist eine Wärmepumpe keine gute Idee, weil das kann ja sein, dass das ganze Dach dann vibriert und man dann wirklich auch drinnen gestört wird.

Speaker 1: 13:54

Wir müssen langsam zum Schluss kommen. Im Ergebnis können wir aber festhalten keine Angst vor dem Wechsel von dezentraler Versorgung auf zentrale Versorgung. Mit Weitblick schauen, was kommt, die Wärmeplanung abwarten und dann Entscheidungen treffen, insbesondere dann, wenn man keine zentrale Heizung haben möchte, die Fünfjahresfrist nicht zu versäumen.

Speaker 2: 14:17

Ja, also gerade auch, weil wir eben nicht wissen, wie die Fristen ineinander greifen. Das haben wir beim letzten Mal besprochen, Wärmeplanung abwarten immer nur mit der Maßgabe in die Meinden, wo die Werbeplanung erst im Sommer 28 fertig ist, ist vielleicht die Fünfjahresfrist an der Grenze. Das sollte man im Auge behalten.

Speaker 1: 14:32

Hast du letztes Mal auch schon betont. Ich bin es bewusst übergangen. Ja, aber da war nicht vor, weil das kann nachher böse, böse feiern, ist nachvollziehbar, ja, aber es war wieder spannend mit dir. Danke, dass du gekommen bist, danke, dass du deine Zeit geopfert hast, immer gerne. Wir werden sicherlich noch das ein oder andere Thema gemeinsam besprechen können. Ich wünsche Ihnen noch einen wunderschönen Tag. Bis bald. Ich hoffe, wir sehen oder zumindest hören uns wieder. Tschüss, musik, musik, musik.